### **1. تعريف الملكية المشتركة**
هي نظام قانوني ينظم **تقسيم العقار المبنى إلى:**
- **أجزاء خاصة** (شقق، محلات، مواقف...) مملوكة بشكل فردي.
- **أجزاء مشتركة** (المدخل، السلالم، المصعد، الأسقف، الأرضية...) مملوكة لجميع المشتركين بنسب محددة.
### **2. العناصر الأساسية للملكية المشتركة**
#### **أ. الأجزاء الخاصة (اللوحات)**
- تمثل المساحات المملوكة بشكل حصري لكل مالك (شقة، محل تجاري، موقف سيارات...).
- يتحمل المالك نفقات صيانتها وتجديدها.
#### **ب. الأجزاء المشتركة**
- تشمل جميع المرافق المستخدمة بشكل جماعي (الواجهات، المداخل، الحدائق، الأنابيب المشتركة...).
- لا يمكن لأي مالك التصرف فيها بشكل منفرد.
- يتم توزيع نسب المشاركة في المصاريف حسب **"الجدول الملحق بعقد التقسيم"**.
#### **ج. الجمعية العامة للملاك**
- تتكون من جميع ملاك العقار، وتجتمع لاتخاذ القرارات المتعلقة بالمصلحة المشتركة (الصيانة، الإصلاحات، تغيير النظام الداخلي...).
- تُعقد الجمعية **مرة في السنة على الأقل**.
#### **د. المُسَيِّر (الناظر)**
- يتم تعيينه من قبل الجمعية العامة لإدارة العقار وتنفيذ قراراتها.
- يمكن أن يكون **أحد الملاك أو شركة متخصصة**.
### **3. الوثائق الأساسية للملكية المشتركة**
1. **عقد التقسيم (التأسيسي)**
- يحدد قواعد الملكية المشتركة ونسب المشاركة في الأجزاء المشتركة.
- يجب **تسجيله في المحافظة العقارية**.
2. **النظام الداخلي**
- يضبط قواعد استعمال الأجزاء المشتركة والخاصة (مثل أوقات الهدوء، استخدام المصاعد...).
3. **محاضر الجمعية العامة**
- تُوثق القرارات المتخذة (مثل زيادة المصاريف، تغيير المسير...).
### **4. حقوق والتزامات الملاك**
#### **أ. حقوق المالك**
- **التملك الكامل للجزء الخاص** (البيع، التأجير، الترميم...).
- **المشاركة في الجمعية العامة والتصويت** على القرارات.
- **الاستفادة من المرافق المشتركة** وفق النظام الداخلي.
#### **ب. التزامات المالك**
- **دفع المصاريف المشتركة** (النظافة، الصيانة، التأمين...).
- **احترام النظام الداخلي** (عدم إجراء تعديلات تضر بالمشتركين).
- **المشاركة في اتخاذ القرارات** عبر الجمعية العامة.
### **5. النزاعات والحلول القانونية**
- في حالة **عدم دفع المصاريف المشتركة**، يمكن للجمعية العامة رفع دعوى قضائية لاستخلاص الديون.
- إذا قام مالك **بتعديلات غير قانونية في الجزء الخاص** (تؤثر على الهيكل المشترك)، يمكن للمسير أو الملاك الآخرين المطالبة بإزالته قضائيًا.
- يُمكن اللجوء إلى **المحكمة الابتدائية** في حالة النزاع بين الملاك.
### **6. نصائح للملاك في النظام المشترك**
1. **التأكد من تسجيل عقد التقسيم** في السجل العقاري.
2. **المشاركة الفعالة في الجمعية العامة** لضمان الشفافية.
3. **الالتزام بدفع المصاريف المشتركة** لتجنب المشاكل القانونية.
4. **استشارة خبير عقاري أو محامٍ** في حالة وجود نزاعات مع الملاك الآخرين.
### **الخلاصة**
الملكية المشتركة في المغرب نظام دقيق يهدف إلى تنظيم التعايش بين ملاك العقارات المبنية، مع ضمان حقوق الجميع. يُنصح بفهم القوانين جيدًا والالتزام بالواجبات لتجنب النزاعات.