مستجدات رقابة القضاء العادي على قرارات المحافظ العقاري



مستجدات رقابة القضاء العادي على قرارات
 المحافظ العقاري

عبدالكريم الشخش
طالب باحث بماستر قانون العقار والتعمير بالناظور


مــــقـــــدمــــة
يعتبر العقار عاملا أساسيا من عوامل التنمية الاقتصادية والاجتماعية، إذا لا يمكن خلق مشاريع تنموية على الصعيدين الاقتصادي والتجاري، إلا بوجود وعاء عقاري خال من الشوائب وسليم من الناحية القانونية.ولكي يتم تطهير العقار من كل نزاع قد يشوبه، يتعين تحفيظه ليكتسب وضعية قانونية جديدة.
والتحفيظ العقاري هو مجموعة من الأعمال التقنية والهندسة المعلنة لعموم والتي تضبط هوية العقار وتعطي للحقوق المقيدة برسمه القوة القانونية اتجاه الكافة[1]، ذلك أن إنشاء الرسم العقاري يعطي للملكية قوة ومناعة تحميها من كل تسلط أو عبث[2].
ولهذا يجب على طالب التحفيظ سلوك إجراءات خاصة، إذ لابد من المرور بمراحل ومساطر منصوص عليها في ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون رقم 07-14[3]، حيث أناط المشرع العقاري مهمة القيام بهذه الإجراءات إلى المحافظ على الأملاك العقارية باعتباره رئيس المحافظة العقارية المتواجدة في كل إقليم أو عمالة، إذ يتخذ مجموعة من القرارات ذات الصلة بمسطرة التحفيظ العقاري بدءا بإيداع مطلب التحفيظ، مرورا بمسطرة التحديد وفتح أجل التعرضات، ووصولا إلى تأسيس الرسم العقاري أو عدم تأسيسه، ولا يقف دوره عند هذا الحد فحسب بل يتجاوزه إلى مستوى مسطرة التقييدات و التشطيب على الحقوق المدونة بالرسم العقاري.
من هنا يتبين لنا جليا مدى اتساع سلطات المحافظ العقاري داخل النظام العقاري المغربي الذي اعتمد نظاما إداريا للتحفيظ العقاري يجعل من المحافظ محور هذا النظام وسلطته التنفيذية والتقريرية الأولى والأخيرة، ذلك أن اتخاذ قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري هو اختصاص خالص وأصيل يختص به المحافظ العقاري وحده دون غيره، وحتى في الحالات التي يتدخل فيها القضاة في مسطرة التحفيظ عند وجود تعرضات على مطلب التحفيظ، فإن المحكمة يقتصر دورها على البت في وجود الحق المدعى به من قبل المتعرضين دون أن يتعداه إلى اتخاذ قرار بالتحفيظ سواء لفائدة طالب التحفيظ أو المتعرض عليه، إذ يظل هذا القرار من اختصاص المحافظ العقاري بعيدا عن تدخل القضاء[4].
كما يتضح لنا أيضا أن مسطرة التحفيظ إدارية بامتياز، فهي تبدأ إداريا وتنتهي إداريا وإن تخللتها مرحلة قضائية في حالة وجود تعرضات. لذلك أعطيت للمحافظ صلاحيات واسعة وسلطة تقديرية أوسع  في كل المراحل التي تمر منها مسطرة التحفيظ، فهو ملزم بأن يتخذ بشأن كل إجراء طلب منه، قرار إما بقبوله او رفضه.
وبالنظر للأهمية البالغة التي تكتسيها القرارات الصادرة عن المحافظ وما لها من تأثير على حق الملكية، منح المشرع العقاري المغربي للمتضرر من قرارات المحافظ على الأملاك العقارية إمكانية الطعن فيها أمام الجهة القضائية المختصة.
فالتعديلات التي خضع لها ظهير التحفيظ العقاري بموجب القانون المذكور آنفا، أدخل بمقتضاه تغييرات في بعض الأحيان حول إمكانية الطعن أمام القضاء، كما حسم في أحيان أخرى الجدل حول تنازع الاختصاص بين القضاء العادي والقضاء الإداري.
ومن هنا تبرز أهمية وقيمة الموضوع الذي آثرنا الاشتغال عليه: " رقابة القضاء العادي على قرارات المحافظ" . وإن اختيارنا له تحكمت فيه مجموعة من العوامل نختزلها فيما يلي :
- التحسيس بخطورة المشاكل التي يواجهها طالب التحفيظ وكل من يود التدخل في مسطرة التحفيظ، وإبراز المساطر التي يمكن أن تساعده في إيجاد حلول لتلك الوضعية.
- إبراز أهم المستجدات التي جاء بها القانون رقم 07-14 في شان الطعن في قرارات المحافظ العقاري أمام القضاء العادي.
ونتوخى من خلال هذا البحث بلوغ مجموعة من الأهداف لعل من أبرزها:
* تحديد النطاق الذي يتدخل فيه القضاء العادي على ضوء مستجدات القانون 07-14.
* تحديد نطاق قرارات المحافظ على الأملاك العقارية القابلة للطعن إمام القضاء العادي.
* تحديد المسطرة المتبعة للطعن في هده القرارات.
وتأسيسا علي ما سبق، فان الموضوع يطرح العديد من الإشكاليات و التساؤلات المرتبطة أساسا بالسلطات التي يتمتع بها المحافظ مند إيداع مطلب التحفيظ وحتي بعد تأسيس الرسم العقاري ، بالإضافة إلى سلطة التقرير في التعرضات التي يمكن له أن يبقيها أو يلغيها بناء علي قناعته، و كذلك أبراز  الدور الذي يلعبه القضاء في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ العقاري.
إن الإشكالية الرئيسية  التي سيتمحور حولها بحثنا هي كالآتي:

أين تنتهي سلطات المحافظ العقاري؟ وأين يبدأ تدخل القضاء العادي عبر آلية الطعن القضائي؟
وعلي ضوء هده الإشكالية ارتأينا أن نقسم موضوعنا إلي مبحثين وذلك علي الشكل التالي:
المبحث الأول: الطعن في قرارات المحافظ  خلال مسطرة التحفيظ.
المبحث الثاني: الطعن في قرارات المحافظ المرتبطة بأتار التحفيظ .
  

المبحث الأول:
الطعن في قرارات المحافظ خلال مسطرة التحفيظ
يمارس المحافظ علي الملكية العقارية اختصاصات واسعة وعامة، تجعله يتسم بوضعية خاصة، وتمثل وظيفته هذه جانبا من أعمال الادارة [5].
ويتخذ المحافظ علي الاملاك العقارية عدة قرارات  في إطار الصلاحيات المخولة له  من طرف ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بمقتضي القانون 07-14، وتبعا لذلك تختلف هذه القرارات القابلة للطعن أمام القضاء العادي بإختلاف المرحلة التي يمر بها مطلب التحفيظ.
ومن اجل حماية المتضرر من قرار المحافظ العقاري، منح له المشرع إمكانية رفع دعوى الطعن ضد قراره ومن ثم خول للقضاء بسط رقابته على قرارات المحافظ، بيد أن إمكانية اللجوء إلى آلية الطعن تثير الكثير من التساؤلات حول القرارات القابلة للطعن امام القضاء العادي في ضوء التعديل التشريعي الذي عرفه ظهير التحفيظ العقاري مؤخرا بموجب القانون 07-14.
ولذلك يطرح التساؤل : هل كل القرارات التي يتخذها المحافظ خلال مسطرة التحفيظ يمكن الطعن فيها أمام القضاء العادي؟
إن الإجابة على هذه الإشكالية تقتضي منا تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين وذلك وفق التصميم التالي:
المطلب الأول : قرار المحافظ بشان مطلب التحفيظ
المطلب الثاني : قرار المحافظ بإلغاء التعرض


المطلب الأول: قرار المحافظ بقبول أو رفض وإلغاء مطلب التحفيظ
      يعتبر تقديم مطلب التحفيظ إلى المحافظة العقارية الخطوة الأولى للشروع في المسطرة المؤدية إلى إدخال عقار معين ضمن نظام التحفيظ العقاري، وبذلك يختار طالب التحفيظ إخضاع عقاره لتطبيق مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري 12 غشت 1913 المعدل و المتمم بمقتضى القانون رقم 07-14.
    ويقصد بمطلب التحفيظ ذلك التصريح الذي يتقدم به المعني بالامر أو نائبه القانوني ويسمى طالب التحفيظ الذي يهدف من ورائه تحفيظ عقاره أرضا كان أو بناء [6]
        ويقدم طلب التحفيظ الى المحافظ مرفقا بالرسوم والعقود والوثائق التي من شأنها إثبات الملكية والحقوق العينية المترتبة على الملك[7] ، إذ يتلقى المحافظ العقاري طلبات التحفيظ و يتابع إجراءات مسطرة التحفيظ .  ويتوجب عليه اتخاذ قرار بشأن تلك الطلبات، حيث منح له المشرع صلاحيات تكاد تكون مطلقة، وقراراته في هذا الإطار تتأرجح بين قبول الطلب و اتخاذ قرار التحفيظ أو رفض و إلغاء مطلب التحفيظ.
وبناء على ذلك سنخصص الفقرة الأولى من هذا المطلب لقبول الطلب من قبل المحافظ و اتخاذه لقرار التحفيظ ، أما حالات رفض و إلغاء مطلب التحفيظ سنفرد لها الفقرة الثانية من هذا المطلب على أن نتعرض للطعن في قرارات المحافظ برفض و إلغاء مطلب التحفيظ في الفقرة الثالثة .
الفقرة الأولى : قرار قبول الطلب و اتخاذ قرار التحفيظ
       يكتسي قرار التحفيظ أهمية بالغة لكونه يطهر العقار من الحقوق غير الظاهرة وقت التحفيظ، بحيث يدخل العقار في إطار قانوني جديد ، وبذلك يكتسب مناعة ضد كل الادعاءات و المطالب اللاحقة ، فهو قرار ينتج عنه تأسيس رسم عقاري و يشكل دليلا قاطعا على حق الملكية و الحقوق العينية الأخرى .
    يتخذ المحافظ قرار قبول طلب التحفيظ بعد تأكده من جدية الطلب و توفره على الشروط القانونية، و بعد استكمال جميع إجراءات مسطرة التحفيظ ، يقوم المحافظ بتحفيظ العقار المعني  باتخاذه لقرار التحفيظ و استخراجه لرسم التمليك  الذي يعتبر من أهم القرارات التي يتخذها وأخطرها في الوقت نفسه.[8]
      و بموجب الفصل 16من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون     07-14 يتعين على المحافظ العقاري بمجرد تقديم مطلب التحفيظ من طرف طالبه أن يقوم داخل 10 أيام بتحرير ملخص له و يهيئ إعلان يحدد فيه اليوم    و الساعة اللذين سيجرى فيهما التحديد المؤقت ثم يعمل على نشر كل من الملخص  و الإعلان في الجريدة الرسمية و يبعث بنسخ منهما إلى كل من المحكمة الابتدائية و السلطة المحلية و الجماعة قصد تعليقهما في الأماكن المخصصة لذلك، و بعد إجراء التحديد المؤقت يحرر المحافظ أو من يقوم مقامه محضرا ليقوم داخل أربعة أشهر بنشر إعلان آخر يعلن فيه عن فتح باب التعرضات خلال أجل شهرين، و إذا مضى الأجل و لم يظهر متعرض يقوم المحافظ باستصدار قرار بتحفيظ العقار.
  ويمكن إجمال الحالات التي يتخذ فيها المحافظ قرار التحفيظ فيما يلي :
1- إذا لم يتم تقديم أي تعرض خلال الآجال المحددة و توافرت جميع الشروط المطلوبة و سلامة المسطرة التي تم إجراؤها .[9]
2-نجاح المحافظ في محاولة الصلح بين المتعرض و طالب التحفيظ [10]بشرط أن تكون مسطرة التحفيظ جارية أمام المحافظ ، وبعبارة أدق قبل توجيه ملف التحفيظ الذي شابه النزاع أو التعرض إلى المحكمة .
3-بعد إرجاع الملف من طرف المحكمة التي قضت بعدم صحة التعرضات المقدمة في مواجهة طالب التحفيظ[11] اذ يمكن للمحافظ آنذاك أن يتخذ قراره بتحفيظ العقار .
علما بان قبول الطلب و اتخاذ قرار التحفيظ هو قرار نهائي و غير معلل ، وهذا يعني أنه لا يقبل أي طعن و لا يمكن إلغاؤه أو تغييره و لو عن طريق قرارات    و أحكام قضائية .[12]
    و هذا ما ذهب اليه المجلس الأعلى في أحد قراراته حيث اعتبر " إقامة الرسم العقاري له صفة نهائية و لا يقبل الطعن و يحسم كل نزاع يتعلق بالعقار " [13]
    إن المبدأ الذي استقر عليه القضاء و عمل على تكريسه هو عدم قابلية قرار المحافظ في تأسيس الرسم العقاري لأي إمكانية للطعن .
   و الرأي فيما نعتقد أن هذا التوجه يتوافق و المنطق السليم حيث أن فتح باب الطعن يفقد مكانة الرسم العقاري إذ يجعله في دوامة من الطعون المتلاحقة ،أضف إلى ذلك أن مسطرة التحفيظ تتخللها مراحل تسمح لكل ذي حق المطالبة بحقه ، و لعل أن الإشهار بكل و سائله أهم هذه الراحل حيث تتاح فرصة الاطلاع على مطلب التحفيظ لكل من يعنيه أمر التحفيظ بزعمه أن له حقوقا على العقار موضوع مطلب التحفيظ ، فعملية التحفيظ لا تمر في جو من السرية و الكتمان .
و عدم قابلية قرار المحافظ بتأسيس الرسم العقاري لأي طعن له ما يسوغه ،     و هو رغبة المشرع في تحقيق الطمأنينة و نوع من الاستقرار في المعاملات سواء لمالك العقار أو المتعامل معه ، بل أكثر من ذلك فعدم قابليته للطعن يبرز جليا مدى أهمية التحفيظ العقاري ومزاياه في جعل العقار مطهرا من أية شوائب بحيث يكتسب مناعة و حصانة ضد أي طعن و بالتالي الإقدام عليه تلقائيا.
الفقرة الثانية : حالات رفض أو إلغاء مطلب التحفيظ
         إن مطلب التحفيظ يتحدد مصيره من طرف المحافظ مباشرة بعد استيفاء الإجراءات القانونية المطلوبة، فيتخذ إما قرار تحفيظه و تسجيله في السجل العقاري و اما برفضه، غير أنه اذا كان قرار  المحافظ بقبول مطلب التحفيظ لا يثير إشكالا فان الأمر مختلف تماما في حالة رفضه.
     لكن في البداية نود التمييز بين قرار إلغاء مطلب التحفيظ و قرار رفضه ، فالأول أي قرار إلغاء المطلب لا يتخذه المحافظ الا بعد المضي في مسطرة التحفيظ ، أما الثاني أي قرار الرفض فيصدره المحافظ عند تقديم الطلب و قبل المضي في مسطرة التحفيظ.
     إن قرار المحافظ برفض أو إلغاء مطلب التحفيظ يجب أن يرتكز على عدم صحة الطلب (أولا) أو عدم كفاية الحجج (ثانيا)  أو أن يستند الى حالة تغيب طالب التحفيظ عن حضور عملية التحديد (ثالثا) او اذا تعذر على المحافظ انجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين (رابعا) أو تماطل طالب التحفيظ في متابعة المسطرة (خامسا).



أولا : رفض مطلب التحفيظ لعدم صحة الطلب
  ان طلب التحفيظ لكي يكون صحيحا و مقبولا يجب أن يتوفر على مجموعة من الشروط القانونية الشكلية و الجوهرية المتطلبة وفقا لنظام التحفيظ العقاري و إلا أمكن للمحافظ رفض مطلب التحفيظ .
فقد أخضع المشرع طلب التحفيظ لعدة شروط سواء من حيث الجهة المعنية بتقديمه ، و البيانات التي ينبغي توفرها في طلب التحفيظ ، بالإضافة إلى الرسوم المتعلقة بإثبات ملكية طالب التحفيظ.
1-   الجهة المعنية بتقديم الطلب :
من بين شروط صحة مطلب التحفيظ ان يكون مقدما من طرف أحد الأشخاص الوارد ذكرهم في الفصل 10 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07-14 وهم :
أ-المالك .
ب-أحد شركائه ، غير أنه يبقى الحق لبقية الشركاء في الشفعة اذا توفرت فيهم شروطها .
ج- الحائزون للحقوق العينية الاتي ذكرها : الانتفاع ، السطحية ، الكراء الطويل الأمد، الزينة والهواء، و التعلية و الحبس.
 هـ- الحائزون للمنافع العقارية او الرهون بشرط ان يكون المالك راضيا .
كما يمكن أيضا ان يتقدم بطلب التحفيظ المرتهن اذا لم يفي المدين بالدين  بحلول الأجل طبقا للفصل 11 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07-14 والوصي أو المقدم كذلك يمكن له أن يطلب التحفيظ نيابة عن محجوره اذا كان أهلا لذلك طبقا للشروط القانونية المطلوبة وذلك استنادا الى الفصل12 المعدل والمتمم بنفس القانون.

   2-الشروط الشكلية لصحة مطلب التحفيظ:
من اجل قبول طلب التحفيظ يجب –وفقا للفصل 13من ظهير التحفيظ العقاري  المعدل والمتمم بالقانون 07-14-أن يقدم في شكل تصريح موقع عليه من طرف طالب التحفيظ أو وكيله يتضمن بيانات الحالة المدنية لطالب التحفيظ و كذا وصف العقار المطلوب تحفيظه مع تعيين أصل الحق المدعى به، بالإضافة إلى جميع الحقوق العينية المترتبة عليه أن وجدت مع ذكر مستحقيها .
كما ينص الفصل 14من 13من ظهير التحفيظ العقاري  الذي نسخ وعوض  بالقانون 07-14على أنه  ينبغي إرفاق الطلب بجميع الرسوم المتعلقة بالملكية المثبتة لأصل الحقوق و كل ما من شأنه إثبات الحقوق العينية الواردة على العقار ، ويسلم المحافظ توصيلا بالإيداع لطالب التحفيظ ، وانطلاقا من صياغة  الفقرة الثانية من الفصل 13 من القانون السالف الذكر يتضح أن المحافظ ملزم بالقيام بهذا الإجراء.
     و على المحافظ طبقا  للفقرة السالفة الذكر التحقق من هوية طالب التحفيظ ، فإذا تبين له أن مطلب التحفيظ قدم من طرف شخص غير المالك الحقيقي للعقار يمكن له الامتناع عن قبول إيداع مطلب التحفيظ، وهذه الحالة  بدورها تدخل ضمن حالات رفض مطلب التحفيظ لعدم صحة الطلب و ذلك ضمانا لحقوق المالكين الأصليين حتى لا يصبحون في موقف المدعين الذين يقع عليهم عبء الإثبات و طالب التحفيظ غير المالك الأصلي في موقف المدعى عليه .
ثانيا : رفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج
     من أبرز الأسباب التي تجعل المحافظ يتخذ قراراه برفض مطلب التحفيظ عدم كفاية الحجج المدلى بها من طرف طالب التحفيظ بتأييد مطلبه ، فقد تكون الرسوم والوثائق المفروض ان ترفق بمطلب التحفيظ غير كافية لتأييد أحقية طالب التحفيظ في تحفيظ العقار وذلك استنادا الى الفصل 14 من 13من ظهير التحفيظ العقاري  الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14.
    فقبول مطلب التحفيظ و السير في إجراءاته يتوقف أساسا على الرسوم  و الحجج التي تأييده (رسوم ، ملكية، اراثة، عقود) كما أن دور المحافظ لا يقتصر على تلقي تلك الوثائق إنما يتعداه الى تصفحها و تدقيقها من حيث صدقيتها وحجيتها والتأكد من عدم تناقض مضامينها و هذا الدور الرقابي يجد مسوعه في المسؤولية التي يتحملها المحافظ في حالة اتخاذه قرار بتحفيظ العقار و ثبت فيما بعد ضعف ما يستند اليه من حجج و وثائق .[14]
وبالتالي فان المحافظ  لا يمكنه أن يبت في قرار التحفيظ الا بعد دراسة متأنية لطلب التحفيظ ، بحيث انه اذا اكتشف أن الحجج غير كافية أو ناقصة فانه لا يقدم على تحفيظ العقار، و في هذا الصدد أشار الفصل 14 ظهير التحفيظ العقاري  الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14 الى ضرورة تقديم طالب التحفيظ لجميع الرسوم و العقود و الوثائق المتعلقة باثبات ملكيته.
و الملاحظ ان هذا الفصل لم يبين كيفية مراقبة المحافظ لهذه العقود و الوثائق ، فالمشرع منح للمحافظ سلطة تقديرية للتأكد من مدى تأييد الوثائق المدلى بها من طرف طالب التحفيظ بشأن مطلب تحفيظه ، اذا أمكن له في اطار ما يخول له القانون أن يتخذ قرارا بالغاء مطلب التحفيظ ، و بعبارة أخرى يمكن للمحافظ ان يلغي مطلب التحفيظ اذا لم يقتنع بكفاية الحجج و الوثائق المدلى بها من طرف المعني بالامر.
لكن مما يؤخذ على المشرع في الفصل 14 من ظهير التحفيظ العقاري  الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14 انه لم يستعمل صيغة الوجوب بالزام طالب التحفيظ بالادلاء بتلك الحجج و الرسوم في الوقت الذي يقدم فيه مطلب التحفيظ فالمشرع العقاري لم يستعمل كلمة "يجب"أو ما يفيد معنى الوجوب.
وأمام هذه الصيغة للفصل الانف الذكر يمكن للمحافظ أن يقبل مطلب التحفيظ     و لو بدون تلك الرسوم و الوثائق على ان يقدمها طالب التحفيظ لاحقا ، كما أن الفصل المذكور لم يلزم المحافظ بالتأكد من صحة الحجج و الرسوم و العقود و ما إذا كان هناك تكامل أو تناقض بينهما.
 و قد أكد لنا أحد الممارسين ان التطبيق العملي للفصل 14 المذكور انفا قد اثار نقاشا واسعا حول الوثائق الإدلاء بها عند تقديم طلب التحفيظ فالمشرع لم يحدد نوعية الوثائق و العقود التي يتعين الإدلاء بها لاعتبار الحجج كافية ، و بذلك منح سلطة واسعة للمحافظ بشأن مدى كفاية هذه الحجج، وبعبارة أدق إن كفاية الحجج من عدمها مرتبطة بمدى اقتناع المحافظ بالوثائق و الرسوم و العقود المدلى بها من قبل طالب التحفيظ.
لذلك نعتقد أنه يتوجب على المحافظ عند اتخاذه لقرار رفض التحفيظ لعدم كفاية الحجج أن يعلله تعليلا كافيا [15]بمعنى ان يفصح عن الأسباب التي دفعته الى رفض مطلب التحفيظ.
ثالثا :حالة تغيب طالب التحفيظ عن حضور عملية التحديد
تكتسي عملية التحديد أهمية بالغة في مسطرة التحفيظ، اذ تعتبر من أهم المراحل بل و أخطرها لانها هي المنطلق الذي يثبت حالة العقار ماديا و قانونيا ، فهي عملية قانونية و هندسية في آن واحد اذ تهدف الى تحديد العقار من الناحية القانونية و الواقعية كما تسعى الى ربطه من الناحية الهندسية بالخريطة العامة للمنطقة من طرف مهندس مساح ، ينتمي الى المصلحة الطبوغرافية و الخرائطية.[16] 
    بالإضافة إلى ذلك فحضور طالب التحفيظ لعملية التحديد مؤشر قوي على رغبته في مواصلة إجراءات مسطرة التحفيظ، كما ان الفرصة تتاح آنذاك لكل من يهمه الامر لابداء ما لديه من ملاحظات حول عملية التحفيظ.
    واذا تغيب طالب التحفيظ عن حضور عملية التحديد فان مطلبه يعتبر ملغى ، وهذا ما أكده المشرع من خلال الفصلين 23 من ظهير التحفيظ العقاري  كما عدل وتمم بالقانون 07-14[17]،لكن الملاحظ هنا أن صلاحية المحافظ بالإلغاء مقيدة بتوجيه إنذار وانتظار أجل شهر لإلغاء مطلب التحفيظ .
رابعا:حالة تعذر المحافظ من انجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين
       من بين الحالات و الأسباب التي يمكن أن يستند عليها المحافظ العقاري لتسويغ قرار رفض و الغاء مطلب التحفيظ ،حالة تعذر انجاز عملية التحديد من طرف المحافظ على الأملاك العقارية أو نائبه لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك وذلك استنادا الى الفقرة الثانية من الفصل 23 ظهير التحفيظ العقاري  الذي عدل وتمم بالقانون 07-14.
    إن ظهور نزاع حول الملك بمناسبة إجراء عملية التحديد للمرة الثانية يجعل المحافظ أمام وضعية لا تسمح له بمواصلة مسطرة التحفيظ، فالنزاع حول الملك يعد سببا معرقلا لانجاز عملية التحديد وبالتالي فهو يسوغ للمحافظ اتخاذ قرار بالغاء مطلب التحفيظ.
وحسنا فعل المشرع عندما نص على مرتتين متتاليتين لإلغاء مطلب التحفيظ ، وذلك لان المغزى في اعتقادنا من وراء ذكر المشرع لمرتين هو إتاحة الفرصة لطالب التحفيظ من أجل انهاء النزاع بالصلح ،أما اذا لم يتم فض النزاع للمرة الثانية فهذا يعني أن هناك تعرضا فعليا و جديا على العقار المراد تحفيظه، لذلك كان من الافضل أن ينص المشرع العقاري صراحة على إجراء محاولة للصلح كاجراء ضروري قبل الغاء مطلب التحفيظ .  بينما يرى البعض[18] أن ظهور نزاع حول الملك يعد بمثابة تعرضات على مطلب التحفيظ تستدعي من المحافظ أو نائبه التعامل معه قانونا ضمن هذا الإطار بدل النظر إليه كسبب معرقل لانجاز عملية التحديد يمكن أن يؤدي إلى إلغاء مطلب التحفيظ.

  خامسا: تماطل طالب التحفيظ عن متابعة المسطرة
     إن إيداع مطلب التحفيظ بمصلحة المحافظة العقارية لا يكفي لإلحاق العقار وإخضاعه للنظام القانوني الخاص بالعقارات المحفظة ، حيث يتعين على طالب التحفيظ متابعة المسطرة لكي لا يتعرض مطلبه للالغاء. وإذا لم يقم طالب التحفيظ بأي اجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بانذار من المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو عن طريق البريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو باية وسيلة أخرى للتبليغ طبقا للفصل 50 من الظهير الأنف الذكر كما عدل وتمم بالقانون 07-14 فان للمحافظ الحق في الغاء الطلب .
 و لتقريب هذه الحالة الى ذهن القارئ نورد المثال التالي :
يحدث أن يقوم طالب التحفيظ باداء الرسوم و الواجبات ، لكن بعد انجاز  عملية التحديد يتبين أن المساحة المزمع تحفيظها تفوق ما أشير اليه في مطلب التحفيظ ،فبادر تبعا لذلك الى استدعاء المعني بالامر لتسوية هذه الوضعية القانونية ، وذلك باداء الرسوم التكميلية التي تتناسب و المساحة الحقيقية، بالإضافة الى الإدلاء بالوثائق التي تثبت ملكيته للقطعة الأرضية المراد تحفيظها ، وفي حالة عدم استجابة المعني بالأمر داخل الأجل القانوني وهو ثلاثة أشهر فان مطلبه يعرض للإلغاء، اذ يحق للمحافظ على الأملاك العقارية اتخاذ قرار إلغاء المطلب .
  بقي أن نشير في نهاية هذه الفقرة أن المشرع العقاري منح للمحافظ صلاحية تقدير سبب رفض أو الغاء مطلب التحفيظ خارج نطاق الاسباب بالقانون ، وهذا ما يستشف من مقتضيات الفقرة الاولى من الفصل 38 من ظهير التحفيظ العقاري  الذي عدل وتمم بالقانون 07-14 حيث جاء فيه أنه  :"في حالة رفض مطلب التحفيظ لأي سببا كان وفي أي مرحلة من مراحل المسطرة ..."
     إن الحالات و الأسباب التي نص عليها القانون 07-14 لتسويغ قرار رفض أو الغاء مطلب التحفيظ جاءت على سبيل المثال و ليس على سبيل الحصر، وبذلك فالمسرع يكون قد منح للمحافظ إمكانية رفض أو إلغاء طلب التحفيظ وحدد بصفة تقريبية الحالات التي يمكن فيها للمحافظ اتخاذ مثل هذا القرار.وهذا يعني أنه يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يتخذ قرارا برفض أو الغاء مطلب التحفيظ دون أن يستند الى أي من الحالات المذكورة في القانون السالف الذكر ، غير أنه يتوجب أن تتكون قناعة لدى المحافظ بضرورة اتخاذ قرار رفض أو إلغاء مطلب التحفيظ لكونه يخالف مقتضيات التحفيظ العقاري ، لكن قراره يجب أن يعلل تعليلا كافيا ، فالقرار المعلل يدل على الثقة و الاقتناع و اليقين كما يعد وسيلة لإحاطة الأفراد بالأسباب القانونية و الواقعية التي استند عليها القرار الإداري ، فالتعليل طريقة لإلزام الإدارة باتخاذ قرارات شرعية ، تتوافق و النص القانوني.
الفقرة الثالثة: الطعن في قرارات رفض و إلغاء مطلب التحفيظ أمام القضاء العادي
     يعتبر القرار الصادر عن المحافظ قرارا اداريا باعتبار هذا الاخير موظفا عموميا و بالتالي فهو قابل للطعن بالالغاء أمام المحكمة الادارية، وهذا هو المبدأ، لكن لكل مبدأ  استثناء و الاستثناء هنا هو أن بعض قرارات المحافظ يطعن فيها أمام المحكمة الابتدائية من بينها قرار رفض و الغاء التحفيظ، حيث نص الفصل 37 مكرر الذي أضيف  بالقانون 07-14 على الزامية المحافظ في جميع الحالات التي يرفض طلبا للتحفيظ أن يعلل قراراه ويبلغه لطالب التحفيظ، يكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف و الطعن بالنقض.
  بالرجوع الى القانون 07-14 يتضح لنا جليا أن القضاء العادي أصبح مختصا بالنظر في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ على الأملاك العقارية في الحالات التالية:
1-قرار إلغاء مطلب التحفيظ بسبب تخلف طالبه عن حضور عملية التحديد المؤقت (الفصل 23 ).
2-قرار إلغاء مطلب التحفيظ بسبب تماطل طالب التحفيظ عن متابعة مسطرة التحفيظ (الفصل 50 ).
3-قرار رفض التحفيظ أو التقييد أو التشطيب لسبب عدم صحة الطلب و عدم كفاية الحجج.[19]
  وتأكيدا لاختصاص القضاء العادي في الطعن الموجه ضد مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج ، فقد سبق للمحكمة الإدارية باكادير في حكمها الصادر في 05/06/1997 أن قضت بعدم اختصاصها للنظر في الطعن الموجه من طرف إدارة الأملاك المخزنية ضد قرار المحافظ برفض متابعة إجراءات التحفيظ لعدم الإدلاء بالحجج الكافية المثبتة لملكية العقار موضوع مطلب التحفيظ .
  إن رفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج أو لعدم صحة الطلب من اختصاص القضاء العادي بشكل حصري ، وذلك استنادا الى الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري  الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14 ،و بالتالي فان الاختصاص ينعقد للمحكمة الابتدائية للنظر في هذه الطعون .
بالإضافة إلى الطعن في قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ لعدم كفاية الحجج أو لعدم صحة الطلب ، فان القضاء العادي يعد مختصا كذلك للنظر في الطعن الموجه ضد قرار المحافظ بالغاء مطلب التحفيظ لعدم حضور طالب التحفيظ عملية التحديد طبقا لما هو منصوص عليه في الفصل 23 من ظ.ت.ع.
    غير أن الإشكال يحوم حول شكلية توجيه الإنذار من قبل المحافظ لطالب التحفيظ المتغيب عن حضور عملية التحديد المنصوص عليها في الفصل الأنف الذكر، بمعنى هل يمكن الطعن في هذا القرار في حالة عدم توجيه إنذار لطالب التحفيظ عن حضور عملية التحديد و ذلك داخل أجل شهر ؟
    من خلال قرائتنا للفصل 23 يتبين لنا أن قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ يقبل الطعن أمام المحكمة الابتدائية اذا لم ما تم احترام شكلية توجيه الإنذار، ولعل أكبر دليل على ذلك الصياغة الوارد بها هذا الفصل اذ استعمل المشرع أداة شرط [20] .
     بمعنى أخر فان إلغاء المحافظ مطلب التحفيظ دون أن يحترم ما جاء به الفصل23 ومن شكليات ، أي دون  أن يوجه الإنذار الى طالب التحفيظ داخل الأجل القانوني المقرر ، يمكن وفي هذه الحالة فقط، الطعن في قرار المحافظ بإلغاء مطلب التحفيظ أي أن قرار المحافظ بإلغاء مطلب التحفيظ في هذه الحالة خاضع للرقابة القضائية أما قراراه بإلغاء مطلب التحفيظ وفقا للشكليات المنصوص عليها في الفصلان المذكوران فلا مجال للطعن فيه أمام القضاء العادي.[21]
     من الحالات  ايضا التي نص عليها القانون 07-14 و التي تدخل ضمن اختصاص القضاء العادي الطعن الموجه ضد قرار المحافظ بالغاء مطلب التحفيظ بسبب تماطل طالب التحفيظ عن متابعة مسطرة التحفيظ ، علما بان التحفيظ العقاري اختياري كقاعدة عامة و استثناء فهو اجباري في الحالات المنصوص عليها على سبيل الحصر في القانون 07- 14 و ذلك استنادا الى الفصل 7 من هذا القانون .
      ان صحة مسطرة التحفيظ من اختصاص المحافظ و لا رقابة للقضاء عليه ، اذ لا يمكن للمحكمة ان تصرح بعدم صحتها ، و الا تجاوزت حدود اختصاصها ، غير أن القضاء يراقب قرار المحافظ من حيث الشكل ، اذ عليه أن يتحقق من كونه قد قام بتوجيه انذار لطالب التحفيظ بعد مرور ثلاثة اشهر من تاريخ تقديم الطلب ، و ان هذا الاخير قد توصل فعلا بالانذار، و بالتالي اذا لم يستجيب طالب التحفيظ لذلك الانذار فانه يعد متماطلا و متراجعا عن مطلبه مما يؤدي بالمحافظ الى الغاء مطلبه[22].
   بالرجوع الى الفصل 50 كما عدل وتمم بالقانون 07-14 يتضح  أن قرار المحافظ بالغاء مطلب التحفيظ قرارا نهائيا غير قابل للطعن اذا قام بتوجيه لطالب التحفيظ لمتابعة مسطرة التحفيظ ، اما اذا لم يحترم المحافظ العقاري شكلية توجيه الانذار فان قراراه يصبح قابلا للطعن ، وهذا ما ذهبت اليه المحكمة الابتدائية ببركان[23] حيث قضت :" ... إن الانذار المشار اليه في الفصل 50 المذكور جاء بصيغة الوجوب بدليل النص في هذا الفصل على صرورة توجيه الانذار بواسطة رسالة مضمونة مصحوبة بشهادة التوصل وهو الاجراء الذي أغفل السيد المحافظ العقاري و جعل قراراه بالغاء مطلب التحفيظ عرضة للالغاء ".
         وبالتالي فان الطعن في قرار المحافظ بسبب تماطل طالب التحفيظ في متابعة المسطرة يبقى قائما امام القضاء العادي اذا توفرت أربعة شروط و هي :
1-   توجيه انذار لطالب التحفيظ.
2-   أن يوجه الانذار داخل ثلاثة أشهر من تقديم الطلب .
3-   التاكد من توصل طالب التحفيظ فعلا بالانذار .
4-   عدم استجابة طالب التحفيظ للانذار .
     اذن فبتوفر هذه الشروط الاربعة مجتمعة يحق لطالب التحفيظ الذي الغي طلبه الطعن في قرار المحافظ امام القضاء العادي .
      من القرارات المتخذة من قبل المحافظ و يمكن الطعن فيها امام القضاء العادي ، قرار المحافظ العقاري بالغاء مطلب التحفيظ استنادا الى تعذر انجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتن ، باعتباره حالة من الحالات التي يلغي فيها طلبا للتحفيظ فان قراراه هذا قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف و تكون القرارات الاستينافية بدورها قابلة للطعن بالنقض  طبقا لمقتضيات الفصل 37 من القانون 07-14.
    يتضح مما سبق أن مصير مطلب التحفيظ لا يكون دائما القبول ، بل قد يحدث  أن يرفضه المحافظ للاسباب التي سبقت الاشارة اليها ، لكن ما هي المسطرة التي يتعين على طالب التحفيظ الذي الغي أو رفض طلبه أن يسلكها؟
 

  يمكن لطالب التحفيظ الذي ألغي أو رفض طلبه أن يتبع إحدى الطريقتين للطعن في قرار المحافظ :
1-الطعن لدى المحافظ العام للملكية العقارية و يعتبر هذا بمثابة تظلم رئاسي و لكن دون السير في مسطرة الطعن في القرارات الادارية ، ويحق للمحافظ العام تعديل قرار المحافظ الاقليمي و ذلك بواسطة توجيه أمر يقضي بالتراجع عن قراراه دون أن يستطيع المحافظ العام الحلول محل المحافظ الاقليمي في اتخاذ قرار بتحفيظ ذلك العقار.[24]
2-الطعن لدى المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار بدائرة نفوذها لتبت في القضية .
      والرأي فيما أعتقد أنه كان لازما على المشرع أن يجعل الجهاز القضائي هو الجهة الحصرية و الوحيدة للطعن في قرار المحافظ، وذلك تفاديا للتناقض و التضارب الذي يمكن أن يقع بين قرار المحافظ العام و حكم المحكمة ،  فضلا عن كون الجهة القضائية توفر ضمانات أكثر لدى طالب التحفيظ لما تتمتع به من استقلالية.
ولكي يباشر الطاعن حقه في الطعن يتعين عليه تقديم عريضة كتابية الى  كتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية داخل أجل شهر واحد يتم احتسابه من تاريخ تبليغ القرار للمعني بالامر ، يتضمن المقال وقائع النزاع و الدوافع  التي تقرر حصوله على القرار المطعون فيه، و بمجرد توصل رئيس المحكمة بعريضة الطعن يبلغ المحافظ بهذه العريضة ، و يحدد له أجلا لا يقل عن 15 يوما ليدلي بمذكرة جوابية يحاول من خلالها بيان الاسباب الداعية لاتخاذه القرار المطعون فيه ، لتبليغ هذه المذكرة الى الطاعن الذي يمكنه ان يرد عليها داخل اجل 15 يوما ، وبعد تبادل المذكرات تبت المحكمة في القضية مرتكزة على وثائق الملف و مستنداته ، وتصدر حكمها الذي يكون قابلا للاستئناف  من قبل الطرفين داخل أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ ، ونفس المسطرة المتبعة أمام المحكمة الابتدائية تتكرر أمام محكمة الاستئناف ، والقرار الاستيئنافي بدوره يكون قابلا للطعن بالنقض .[25]
  أما اذا لم يتقدم طالب التحفيظ بأي طعن ضد قرار الالغاء فان قرار المحافظ يصبح نهائيا و يتعذر احياء المطلب من جديد مادام أنه يستند الى نفس الحجج و الرسوم ، لانه غالبا ما يكون رفض التحفيظ ناتجا إما عن عدم كفاية الحجج المؤيدة للطلب و إما عن حكم قضائي في حالة وجود تعرضات وقبولها من طرف المحكمة .[26]
وخلاصة القول إن  قابلية قرارات المحافظ للرقابة القضائية تضفي شرعية على هذه القرارات ، ومن أجل ذلك يتعين اتباع مسطرة الطعن الامر الذي سيحقق التوازن في مراكز كل أطراف الدعوى .
 المطلب الثاني : قرار المحافظ بإلغاء بشأن التعرضات
منح المشرع المغربي لكل شخص يدعي حقا على العقار موضوع مسطرة التحفيظ، أن يتدخل فيها عن طريق التعرض.
يقصد بالتعرض في مجال التحفيظ العقاري ذلك " الادعاء الذي يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ لمنازعة هذا الاخير في أصل حق الملكية، أو في مدى هذا الحق، أو في حدوده أو مطالبته بحق عيني مترتب له على العقار موضوع التحفيظ وينكره طالبه الذي يشير إليه في مطلبه"[27] .
و التعرض بهذا المعنى يعتبر الوسيلة القانونية الوحيدة التي خولها المشرع لكل شخص بهدف حماية حقوقه أثناء جريان مسطرة تحفيظ عقار معين، وإظهار كافة الحقوق المترتبة على العقار موضوع مطلب التحفيظ، كما يعد التعرض من الضمانات الأساسية التي تبرز مبدأ الحجية المطلقة للرسم العقاري إذا ما تم احترام جميع إجراءاته ومسطره[28]. ولهذا كله اوكل المشرع للمحافظ العقاري اختصاصات هامة في مجال حماية حق املكية عندما عندما عندما يكون اعقاري في مسار الخضوع لنظام التحفيظ العقاري.
وإن دراسة قرار المحافظ بإلغاء التعرض يقتضي منا تحديد حالات قبول التعرض كفقرة أولى ثم نتعرض في الفقرة الثانية لحالات رفض وإلغاء التعرض.أما الفقرة الثالثة فسنخصصها لمسطرة التعرض أمام الجهات المختصة بتلقي التعرضات، فيما سنفرد الفقرة الرابعة لقابلية قرار إلغاء أو رفض التعرض للطعن أمام القضاء العادي.
الفقرة الأولى : حالات قبول التعرض من قبل المحافظ
يمتلك المحافظ العقاري صلاحية قبول التعرض على مطلب التحفيظ وفق الحالات المنصوص عليها في الفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بمقتضى القانون  07-14 وذلك في :
1 – حالة المنازعة بشأن وجود حق الملكية أو في مدى هذا الحق أو بشأن حدود هذا العقار.
2 – حالة الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع تأسيسه.
3 – حالة المنازعة في حالة وقع الإعلان عنه طبقا للفصل 84 أي الحق الذي ينشأ على عقار في طور التحفيظ.
ولكي يقبل المحافظ التعرض يجب أن يتوفر طلب التعرض على جميع الشروط الشكلية والجوهرية، كما يتعين ان تتكون لديه قناعة بجدية الحجج والادلة التي قدمها المتعرض في تعرضه.
غير أن قبول التعرض من قبل المحافظ لا يفيد إثبات الحقوق المدعى بها من طرف المتعرض أو نفيها على كطالب التحفيظ ولكنه يفيذ بوجود نزاع بشان العقار او الحق موضوع مطلب التحفيظ [29].
وتجدر الإشارة إلى أن قبول التعرض من قبل المحافظ العقاري على مطلب التحفيظ لا يقبل الطعن القضائي حسب ما استقر عليه القضاء[30].
الفقرة الثانية : حالات رفض وإلغاء التعرض
    تكتسي التعرضات أهمية بالغة في أطوار مسطرة التحفيظ الإدارية أو القضائية، فبدونها قد تتأسس رسوم عقارية لأشخاص لم يكونوا مالكين في يوم من الأيام، وسيخضع الكثير من المالكين الحقيقيين في ملكيتهم لا لشيء سوى لأنهم لم يقدموا مطلب تحفيظهم وسبقهم إلى غيرهم[31].
    فالتعرض المستوفي لجميع شروطه يلزم المحافظ بقبوله، ومعنى ذلك أن التعرض الذي لم يستجيب لهذه الشروط يخول للمحافظ اتخد قرار رفضه أو إلغائه. وسنحاول بيان مختلف الحالات التي يمكن فيها للمحافظ إلغاء أو رفض التعرض[32]، وذلك استنادا إلى الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14، وتبرز هذه الحالات في الاحوال التالية:
أولا: إلغاء التعرض لعدم الإدلاء بالحجج
إن التعرض الذي لا يستند على وثائق وعقود مؤيدة له لا يكتسي أهمية، فهو لايكون من أدل التعرض فقط بل لادعاء حق على العقار موضوع مطلب التحفيظ، لذلك ألزم المشرع المتعرض في الفصل 25 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14 بتقديم جميع المستنتجات و الوثائق المؤيدة لتعرضه. وفي حالة عدم الإدلاء بها فإن تعرضه يعرض للإلغاء من قبل المحافظ.
وهذا ما أكدته المحكمة الابتدائية ببركان[33] من خلال أحد أحكامها إذ ورد فيه : " وحيث إن الجهة طالبة التحفيظ لم تدعم مطلبها سوى برسم إراثة وتنزيل وهما لا يقومان مقام الحجة المثبتة للملك لترجح مع ملكية المتعرضتين التي تثبت الملك لهم ولطالب التحفيظ.
وحيث إن المتعرضتين لذلك تملكان إلى جانب طالب التحفيظ في ارض المطلب حسب الثابت من الملكية... وتعرضهما بذبك صحيح ويتعين التصريح بذلك ."
كما صدر عن نفس المحكمة حكم أخر[34] في نفس الموضوع بتاريخ 01- 10-2013  والذي جاء فيه :  " وحيث إن المتعرض لم يدلي بأية حجة يثبت بها تعرضه ومدخله إلى أرض المطلب.
وحيث إن التعرض لذلك جاء مجردا ويتعين التصريح بعدم صحته."
لكن مما تجدر الإشارة إليه إن الفصل 32 من القانون 07-14 ينص على انه إذا لم يقدم التعرض خلال الأجل القانون وهو ثلاثة أشهر من تاريخ فتح باب التعرضات، يعتبر تعرضه لاغيا وكأن لم يكن أما إذا قدم المتعرض ما يثبت تعرضه فإن المحافظ على الأملاك العقارية يوجه مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار بدائرتها من أجل البت في هذه التعرضات.
والمحافظ على الأملاك العقارية بناء على مقتضيات الفصل السالف الذكر لا يمكنه قبول التعرض إذا لم يتم تقديم المستندات المؤيدة له خلال هذا الأجل، حيث يعتبر التعرض لاغيا بمجرد انصرام الشهر الموالي لانتهاء اجل التعرض دون تقديم المتعرض للحجج المؤيدة لتعرضه.
وهكذا فمصير التعرض غير المستند على أساس قانوني هو الإلغاء وعدم القبول، إذ يجب أن يستند التعرض على حجج وأدلة قوية كان يقدم المتعرض وثائق أو عقود أو كل ما من شأنه أن يثبت ملكية الحق المدعى به. ونعتقد بأن المغزى من وراء إقرار المشرع لهذه القاعدة هو تجنب إطالة أمد مسطرة التحفيظ، فقد يكون الهدف من التعرض الإضرار بمصلحة طالب التحفيظ مما يكلفه وقتا وجهدا إضافيين.
والجدير بالإشارة ان القانون 07-14 الذي عدل بمقتضاه الفصل 48 من ظهير التحفيظ العقاري جاء بوسيلة فعالة لحماية الملكية العقارية تتمثل في سياسة ردع كل طالب تحفيظ او متعرض ثبت سوء نيته أو كيده أو تعسفه، عن طريق الحكم عليه تلقائيا بغرامة مالية لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية لا تقل عن عشرة في المائة من قيمة العقار أو الحق المتنازع عليه إضافة إلى إمكانية تعويض المتضرر[35].
ثانيا : إلغاء التعرض لعدم الوجيبة القضائية
إن عدم أداء الوجيبة القضائية أو عدم الإدلاء بما يفيد حصول المتعرض على المساعدة القضائية رغم الإنذارالموجه إليه من طرف المحافظ وانتهاء أجل ثلاثة أشهر لدفعها يؤدي حتما إلى إلغاء التعرض طبقا لما ينص عليه الفصل 29 في فقرته الثانية من ظهير التحفيظ العقاري كما نسخ وعوض بالقانون 07-14. لكن يحدث ان المحافظ العقاري قد سبق أن قبل التعرض لكن يبادر إلى إلغائه لعدم أداء الرسوم داخل الأجل القانوني.
بمعنى آخر لا يمكن للمحافظ العقاري ان يقبل التعرض دون ان يؤدي المتعرض الرسوم القضائية وحقوق المرافعة او لم يثبت حصوله على المساعدة القضائية.
وقد يفسر إلغاء التعرض لعدم أداء الوجيبة القضائية بأنه امتياز لطالب التحفيظ في مواجهة المتعرض، غير أننا نستشف أن السبب من وراء إقرار المشرع جزاء الإلغاء هو جدية مطالب المتعرض، أي يجب أن يعلم بأن تعرضه جدي وليس مشكوكا فيه، و مبنى على أسس قانونية تتمثل في وثائق او مستندات يرتكز عليها تعرضه بحيث تكون لديه قناعة فيما يدعيه من حقوق على العقار المراد تحفيظه وليس ادعاءات فارغة المحتوى.
في حين انتقد بعض الفقه[36] هذا القرار ورأى فيه شيئا من العنت وغير معقول بالنسبة للمتعرض الذي لم يستطع أداء الوجيبة القضائية  داخل الاجل لانه يجهل إجراءاتها. بل أكثر من ذلك فقد ذهب أحد الفقه[37] إلى اعتبار هذا القرار إخلالا بمبادئالعدالة، وانه من العنت إلغاء التعرض لعدم اداء الوجيبة القضائية  دون البحث والتقصي في مدى جدية التعرض، مما يفوت الفرصة على المتعرض للمثول أمام القضاء والمطالبة بحقوقه، وبذلك يحظى المحافظ العقاري بدور شبه قضائي لأن مهمة تحصيل الرسوم القضائية هي في الأصل من سلطات الجهاز القضائي.
وليس من المنطقي رفض التعرض على أهميته لمجرد عدم القيان بإجراء شكلي دون النظر في مضمون التعرض و الحجج المدعمة التي قد تكون قادرة على إقناع المحكمة بصحة التعرض.
ومن اجل التلطيف من حدة قرار المحافظ العقاري القاضي بإلغاء التعرض للسبب المذكور سلفا، ذهب بعض الفقه[38]إلى القول بأنه ينبغي على المشرع أن يوجد استثناء يخول بمقتضاه لمحافظ على الأملاك أعقارية في قبول التعرض في حالة تأكده باستحالة أداء الوجيبة القضائية، لكي لا تشكل تلك المصاريف رغم ضالتها عرقلة إمام المعسرين الذين يطالبون بحقوقهم المشروعة.
فيما ذهب رأي أخر[39] إلى أنه يجب إلزام المحافظ بضرورة تذكير هؤلاء المعسرين بالمساعدة القضائية و إجراءاتها قصد الاستفادة منها.
وعموما، فإننا نوافق رأي الباحثين الذي يروا بأنه لا يوجد مبرر معقول لإلغاء التعرض لمجرد عدم أداء الوجيبة القضائية وذلك كون قبول التعرض لا يعني إثبات الحقوق المدعى بها، وإنما يفيد وجود منازعة جدية حول مطلب التحفيظ، كما أن عدم تأدية بعض الرسوم الأخرى المطلوبة للبت في التعرض يعرضه للإلغاء ومن ذلك أتعاب الخبير المكلفة ماديا وبالتالي يحول دون مطالبة ذوي الحقوق من المعسرين بحقوقهم.
خلاصة القول، إن المشرع نص في الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14 على إلغاء التعرض في حالة توفر شرطين معا وهما عدم لإدلاء بالرسم والوثائق للتعرض، وعدم أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة، أولم يثبت المتعرض حصوله علي المساعدات القضائية .
لكن السؤال المطروح :ما مصير التعرض في حالة تقديم المستندات المؤيدة للتعرض دون أداء الوجيبة القضائية؟
إن التعرض في هده الحالة سيتعرض للإلغاء وليس الرفض ، بمعنى إن المحافظ سيقبل مؤقتا في بداية المسطرة التعرض، لكن يتعين علي المتعرض أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة ليتم قبول التعرض بشكل نهائي. 
ثالثا: رفض التعرض المقدم خارج الأجل القانوني
من شروط قبول التعرض أن يقدم داخل الأجل القانوني الوارد في الفصل 24 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل بالقانون 07-14، وهو أجل شهرين تبتدئ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد المؤقت في الجريدة الرسمية، وهذه الحالة هي قاعدة عامة يرد عليها إستثنائين نص عليهما الفصل 29 من القانون نفسه حيث يمكن ان يقبل تعرض خارج الأجل المنصوص عليه في الفصل 24 وذلك عند تقديم التعرض خارج أجل شهرين وقبل توجيه الملف إلى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية وفي هذه الحالة فقط يمكن للمحافظ العقاري ان يقبل التعرض.
وبعبارة أخرى وطبقا لما ورد في الفصل 27 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 07-14 فإنه يجوز للمحافظ رفض أي تعرض لم يقدم في الأجل القانوني المتمثل في الشهرين المواليين لتاريخ نشر انتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية. إلا أن المشرع واستثناء من هذه القاعدة خول للمحافظ إمكانية قبول التعرض ولو قدم خارج الأجل ( الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري كما نسخ وعوض بمقتضى القانون 07-14 مادام لم يبعث بالملف إلى المحكمة.
لكن لا ينبغي أن يفهم من هذا الاستثناء بان المحافظ ملزم بقبول أي تعرض خارج الأجل مادام الملف يوجد بالمحافظة بل هو استثناء يخول للمحافظ قبول التعرض بعد التقصي والبحث كما يمكنه رفضه[40] وذلك إذا ارتأى أن التبريرات والأسباب التي أدلى بها المتعرض و منعته من تقديم تعرضه داخل الأجل مقبولة، أو رفض التعرض إذا ارتأى العكس.
كما أن قبول التعرض خارج الأجل ليس رهينا بوجود تعرضات أخرى وهو ما نستنتجه من خلال الفصل 28 من القانون نفسه والذي ينص على انه : " انصرام الأجل المحدد في الفصل 27 أعلاه يمكن ان يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف المحافظ على الأملاك العقارية ولو لم يرد على مطلب التحفيظ أي تعرض سابق، شريطة أن لا يكون الملف قد وجه إلى المحكمة الابتدائية."
أما الحالة التي تمنع المحافظ من قبول التعرض خارج الأجل، هي توجيه الملف إلى المحكمة، وينبغي على المحافظ حين إصداره لقراره مراعاة ما يمكن أن يلحق المتعرض من ضرر في حالة صحة تعرضه فلا يتعسف في رفضه دون مبرر معقول، خصوصا وان قراره برفض التعرض خارج الأجل لا يقبل أي طعن.


الفقرةالثالثة: قابلية قرار إلغاء أو رفض التعرض للطعن أمام القضاء العادي
بالرجوع الي مرحلة ما قبل صدور القانون 07-14 نجد ان المشرع العقاري كان ينص في الفقرة الثالثة من الفصل 32 علي أن قرار المحافظ  برفض التعرض قابلا للطعن امام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه بصفة انتهائية واستعجالية، ويجب ان يقدم طلب الطعن داخل اجل 15 يوما ابتداء من تاريخ تبليغ قرار المحافظ  الي المتعرض.
     وهكذا فقد كان قرار المحافظ بإلغاء التعرض قابل للطعن أمام القضاء العادي بشكل حصري، وقد صرح القضاء العادي آنذاك وفي عدة مناسبات بعدم اختصاصه في دعوى الغاء المواجهة ضد الطعون المحالة إليه بإلغاء التعرض  [41].
   أما القانون 07-14 فقد أدخل تعديلا جوهريا في هذا الشأن ألا وهو حذف الفقرة التي كانت تنص على إمكانية الطعن في قرار إلغاء أو رفض التعرض أمام المحكمة الابتدائية، مما يعني أن الطعن في قرار المحافظ العقاري برفض أو إلغاء التعرض لم يعد اختصاص القضاء العادي .
والمشرع العقاري نص في الفقرة الأخيرة من الفصل 29 من ذات القانون على أن قرار المحافظ  برفض التعرض غير قابل للطعن القضائي .
لكن هذا لا ينفي حق التقاضي باعتباره حقا دستوريا يضمن لكل متضرر الحق في مخاصمة القرارات الإدارية   ويدخل ضمنها قرار المحافظ بإلغاء أو رفض التعرض ، وذلك من أجل إضفاء الشرعية على القرارات التي يتخذها المحافظ.


المبحث الثاني : الطعن في قرارات المحافظ المرتبطة بعقار محفظ
    بعد تمام مسطرة التحفيظ و تأسيس الرسم العقاري، يصبح العقار ذا قيمة مضافة من الناحية القانونية و الاقتصادية، و يكون محط تصرفات مختلفة ومن ثم  تنشأ عدة منازعات تتعلق بهذه التصرفات، حيث يبقى المحافظ على الأملاك العقارية صاحب القرار الأول بشأنها، وقد يتضرر من قراره أحد الأطراف فيطعن فيه أمام القضاء.
   لذلك سنشير في معرض هذا المبحث إلى مجمل النزاعات ذات الصلة بالعقار المحفظ  والتي يختص القضاء العادي بالنظر فيها.
ومعالجة هذا المبحث تقتضي منا تقسيمه إلى ثلاثة مطالب وفقا للترتيب التالي :
 المطلب الأول :قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه .
  المطلب الثاني : قرار المحافظ برفض تصحيح الأخطاء المادية
                     بالرسم العقاري .     
 المطلب الثالث : قرار المحافظ برفض تسليم نظير الرسم العقاري
                    و الشهادة العقارية الخاصة .



المطلب الأول : قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه
      إن المحافظ العقاري يتمتع بدور هام و أساسي أثناء جريان مسطرة التحفيظ بغية الوصول إلى إنشاء الرسم العقاري، كما أن دوره في إنشاء الحقوق و تسجيلها على العقارات المحفظة لا يقل أهمية عن دوره في مرحلة التحفيظ، فالحقوق و التصرفات الجارية على العقارات المحفظة لا تنتج آثارها القانونية سواء بين أطراف  العقد أم اتجاه الغير إلا إذا تم تقييدها في الرسم العقاري ، وابداء من تاريخ التقييد.[42]
 
لذا فان عدم متابعة أطراف العلاقة لإجراءات تقييد الحق في الرسم العقاري ، يجعل الحق غير جدير بالحماية في نظر القانون. 
     ويقصد بالتقييد " تضمين عناصر الاتفاق الضرورية  و أركان العقد القانونية بالسجلات المعدة لهذه الغاية و الموضوعة بإدارة المحافظة على الملكية العقارية  الثابتة التاريخ، المرتبة حسب أرقام تعطى عند التسجيل لكل عقد اتفاق على أي تصرف في العقار المعني به و المقصود من طرفيه معا "[43]
     و بإجراء المحافظ لعملية تقييد الحقوق بالسجل العقاري ، يجعلها قائمة ومنتجة لآثارها إزاء الجميع ولا تزول هذه الآثار إلا بالتشطيب على قيدها في السجل العقاري ، و هذا ما نص عليه الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم  بالقانون 07-14 حيث ورد فيه : " مع مراعاة أحكام الفصل 86 أعلاه ، يمكن أن يشطب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين ، في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق ".
يتضح إذن ، أن تقييدات الحقوق بالرسم العقاري لا تنتهي مفعولها إلا بالوسائل التي حددها الفصل الانف الذكر ، وهي :

-العقود الاتفاقية .
-الاحكام الحائزة لقوة الشئ المقضي به .
     وقد أنيطت كذلك بالمحافظ على الأملاك العقارية صلاحية تلقي طلبات التشطيب على الحقوق المضمنة بالسجل العقاري و اتخاذ قرار بشأنها إما بالرفض أو القبول بعد التثبت من الحجج و المستندات المؤيدة، وبعبارة أدق يملك المحافظ سلطة تقديرية للاستجابة للطلب المقدم إليه أو رفضه مع تعليل ذلك الرفض .
  كل هذه الاختصاصات التي يتولاها المحافظ العقاري يمكن أن يتخذ في إطارها قرارات قد تمس بحقوق الأغيار الذين يحق لهم الطعن فيها أمام القضاء العادي ، وهذا ما ستتطرق إليه بشيء من التفصيل في الفقرات الموالية.

الفقرة الأولى : قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني
     لا تخفى أهمية تقييد حق عيني بالسجل العقاري ، لكونه يشكل نقطة انطلاق لمدعيه في علاقته مع الأغيار ، كما أنه يحفظ الحقوق العقارية ويحد من النزاعات الناشئة عنها ، وذلك من خلال إشهار الوضعية الحقيقة للعقار المحفظ، و بالتالي فان أي تصرف يتعلق به يجب أن يقيد في السجل العقاري وفق مسطرة خاصة نظمها المشرع المغربي تنظيما محكما و دقيقا،  يترتب على عدم مراعاتها رفض طلب التقييد.
والمحافظ على الاملاك العقارية ملزم قانونا بتعليل قراره القاضي برفض تقييد حق عيني ، حيث نص المشرع العقاري في الفقرة الاولى من الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري كما نسخ وعوض بالقانون 07-14 على أنه :" يجب على المحافظ على الاملاك العقارية في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراراه ويبلغه للمعني بالامر ".
بالاضافة الى الفصل 10 من القرار الوزيري الصادر بتاريخ 3 يونيو 1915 بشأن تفاصيل تطبيق النظام العقاري حيث ورد فيه :
"في حالة ما  إذا رفض المحافظ أن يحفظ عقارا كلا أو بعضا أو أن يسجل حقا عينيا أو يشطب عليه بالسجلات العقارية فان قراره يجب أن يكون معللا وأن يبلغ للطالب دون تأخير ".
لكن يبقى للمتصرر من قرار المحافظ الطعن فيه أمام المحاكم العادية.
أولا : حالات رفض تقييد حق عيني
     إن المحافظ على الأملاك العقارية يتحمل مسؤولية حماية حقوق الملاكين ، لذلك يجب عليه أن يتحقق من كل عملية قبل اتخاذ أي قرار ، و أن يدقق من صحة الطلب و كفاية الشروط التي يتطلبها قانون التحفيظ العقاري سواء من حيث الشكل أو الجوهر لقبول طلب التقييد.
        وتعتبر مسؤولية المحافظ خطيرة إذا ما هو أقدم على تسجيل حق لم يكن من اللازم تسجيله أو قام بتسجيله بكيفية مخالفة لما كان ينبغي القيام به.[44]   لذلك منحه المشرع إمكانية رفض كل طلب تقييد لا يستجيب للمقتضيات المقررة في قانون التحفيظ العقاري و يستفاد هذا من خلال ما ورد في الفصل 74 ظهير التحفيظ العقاري  المعدل و المتمم بمقتضى القانون رقم 07-14 حيث نص على ما يلي :
 " يجب يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد".
ومن خلال قراءتنا للفصول 72 و 74 و 76 يتضح لنا بجلاء أن المحافظ على الأملاك العقارية ملزم بالتأكد من استيفاء كل طلب على حدة للشروط التي فرضها المشرع لمباشرة عملية التقييد، ولعل الصياغة التي جاءت بها الفصول الآنفة الذكر (يتحقق، يجب، يلزم) أوضح دليل على ذلك، فهي كلها عبارات وجوبية وآمرة.
غير أن المشرع لم يحدد الحالات التي يجوز فيها للمحافظ رفض تقييد حق عيني، ويفسر عدم حصر المشرع للأسباب المفضية إلى رفض الطلب لكونها متعددة وتطرأ عليها دوما مستجدات مما يصعب تعدادها، وبالتالي فسح المجال للمحافظ على الأملاك العقارية لتقديرها.
ويمكننا استنتاج حالات كثيرة بالاستناد إلى فصول ظهير التحفيظ العقاري المعدل بمقتضى القانون رقم 07ـ14. وبالرجوع إلى نصوصها تتبين لنا بعض الأسباب التي قد تقفل دون اتخاذ المحافظ ا لعقاري قراره بتقييد الحقوق العينية، ويمكن إجمالها في الحالات التالية :
1ـ تحقق المحافظ من هوية المفوت وأهليته :
فقد ألزم المشرع العقاري من خلال مقتضيات الفصل 72 المحافظ حيث يسأل شخصيا عن مخالفته لمقتضيات هذا الفصل  الذي ينص على أنه : "يتحقق المحافظ على الأملاك العقارية، تحت مسؤوليته، من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وجوهرا.".
يجب إذن على المحافظ على الأملاك العقارية أن يقوم بمراقبة دقيقة للبيانات الواردة في الرسم العقاري ذات الصلة بالشخص المفوت ومقارنتها بالبيانات الواردة في طلب التقييد الجديد، وملاحظة ما إذا كانت هذه البيانات تنطبق على نفس الشخص المفوت أم لا، وذلك من خلال التأكد من صحة الاسم الشخصي والعائلي وتاريخ الازدياد ورقم بطاقة التعريف الوطنية وصحة التوقيع[45] وغيرها من المعلومات المهمة والتي من شأنها إثبات صحة هوية المفوت وأهليته. فإذا تبين للمحافظ العقاري أن البيانات المتعلقة بهوية المفوت وأهليته. فإذا تبين للمحافظ العقاري أن البيانات المتعلقة بهوية المفوت غير كاملة أو اتضح له أن هناك غشا أو تزويرا أو تقييد حق بدون سند قانوني صحيح، جاز له أن يرفض تقييد الحق العيني مع تعليل ذلك الرفض.
وتأكيدا لذلك، جاء في أحد حيثيات حكم المحكمة الابتدائية ببركان[46] ما يلي :
"... أصدر قرارا برفض طلب تقييد رسمي الإراثة والفريضة استنادا إلى مقتضيات الفصل 72 من ظهير التحفيظ العقاري والفصل 82 من ظهير التحفيظ العقاري، ولأن رسم الإراثة المطلوب تقييده لم يتضمن الحالة المدنية قصد التحقق من هويتهم وخاصة تواريخ ازديادهم...".
كما صدر عن نفس المحكمة حكم آخر[47] بتاريخ 10/12/2013 إذ ورد فيه : "وحيث يتبين من ذلك بأن قرار السيد المحافظ العقاري القاضي برفض التقييد كان ناقص التعليل خاصة  وأن المدعين يتمسكون بوقوع خطأ مادي عند كتابة الاسم العائلي لمورثهم ولم يدعوا أو والدهم غير اسمهم العائلي بمقتضيات قانون الحالة المدنية المؤرخ في 3 أكتوبر 2002.
وحيث يتعين لذلك التصريح بإلغاء القرار الصادر عن السيد المحافظ على الأملاك العقارية والرهون ببركان."
والرأي فيما أعتقد أن المبالغة والصرامة في تطبيق هذه الفصول قد يضيع حقوق الكثيرين، على اعتبار أن العديد من سكان القرى والبوادي الغربية لا يتوفرون على تواريخ ازدياد مدققة، ففي بعض الأحيان تم توثيق سنة ميلادهم لكنهم لا يتوفرون على الشهر واليوم ولا سيما مواليد الحقبة الاستعمارية، وأحيانا أخرى تجد الفرق شاسعا بين عمرهم الحقيقي وتاريخ ميلادهم المدون في بطاقة التعريف الوطنية، بل أكثر من ذلك ستجد في بعض الحالات اختلافا في الاسم بين ما هو موجود في كناش الحالة المدنية وما هو موثق في بطاقة التعريف الوطنية.
2ـ تحقق المحافظ من الوثائق المؤيدة لطلب التقييد :
انطلاقا من مقتضيات الفصل 72 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون07ـ14 يتضح أن المحافظ على الأملاك العقارية ملزم بالتأكد من صحة الوثائق المدلى بها أثناء تقديم طلب التقييد سواء من حيث الشكل أم الجوهر.
فإذا تعلق الأمر بالوثائق العرفية، فإن المحافظ العقاري يراقب توقيعات الأطراف والسلطة المصادقة على الإمضاء وتاريخ المصادقة  وواقعة التسجيل لدى إدارة التسجيل والتمبر، كما يتعين الإدلاء بالقد الأصلي إذ أن المحافظ على الأملاك العقارية برفض صورة العقد المصححة الإمضاء لتقديم طلب التقييد.[48]
أما إذا كان العقد رسميا، أي تم إبرامه لدى المؤثق أو العدول بعد مخاطبة القاضي وهي ذات حجية مطلقة، فإن طلب التقييد لا يثير أي إشكال لدى المحافظ العقاري، فرسمية العقد قرينة على صحته والوثوق به.
ويتبين من خلال الفصل السالف الذكر أن المشرع العقاري يشجع على إبرام العقود الرسمية لما تتمتع به من مزايا حيث تبقى بعديد عن كل تشكيك نظرا لكونها تتسم بمصداقية عالية، إذ تنص المادة الرابعة من القانون رقم 08ـ39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية على أنه : "يجب أن تحقق ـ تحت طائلة البطلان ـ جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره  من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك".
لكن رغم ذلك يتعين على المحافظ على الأملاك العقارية رقابة الوثائق الرسمية المقدمة له م كطرف طالب التقييد، حيث تنصب على مراقبة الجهة المختصة بتحريرها ومدى اختصاصها النوعي والترابي ومطابقة البيانات المتعلقة بالعقار من حيث مساحته ومراجعه، فمراقبة المحافظ للوثائق الرسمية تتم أيضا من حيث الشكل والجوهر، ولا تعفيه رسميتها من مسؤوليته الشخصية عن الأخطاء التي قد تطالها.[49]
3ـ عدم التعريف بالتوقيعات الموضوعة بالطلب والعقود من طرف السلطات المختصة:
إذا ينص الفصل 73 من ظهير التحفيظ العقاري الذي عدل بمقتضى القانون رقم 07ـ14 على أنه : "تعتبر هوية كل طرف وأهليته محققة إذا استند الطلب على محررات رسمية وتعتبر هويته محققة إذا كانت التوقيعات الموضوعة بالطلب وبالعقود المدلى بها مصادق عليها من طرف السلطات المختصة".
وفي حالة مخالفة هذا المقتضى فإن المحافظ العقاري يرفض التقييد، أما إذا كان الطلب قد استند على محررات رسمية، فتعتبر آنذاك هوية كل طرف وصفته وأهليته محققة.
وقد يفسر اشتراط المشرع التعريف بالتوقيعات من طرف السلطات المختصة لأجل إضفاء ثقة ومصداقية أكبر على الوثيقة العرفية، مما يجعل جميع الأطراف واثقين فيها.
ومن خلال أحد الأحكام القضائية[50]، يمكننا أن نستشف أن المحافظ على الأملاك العقارية قد استند على هذا السبب لرفض تقييد حق كيني، وقد ورد في هذا الحكم، ... إضافة إلى أن أسماء البائعين المضمن بديباجة عقد البيع المذكور، وبيان تصحيح الإمضاء غير كاملة، وأن الوكالة المرفقة لعقد البيع هي عبارة عن صورة شمسية غير مصادق عليها".
4ـ تعارض البيانات المضمنة بالرسم العقاري مع موضوع طلب التقييد أو مع مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 17ـ14 أو أن الوثائق المدلى بها لا تجيز التقييد فالفصل 74 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07ـ14 ينص على أنه : "يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتحقق من أن التقييد موضوع الطلب لا يتعارض مع البيانات المضمنة بالرسم العقاري ومقتضيات هذا القانون، وأن الوثائق المدلى بها تجيز التقييد".
وحسب مقتضيات هذا الفصل لا يمكن للمحافظ قبول طلب التقييد إذا كانت المعلومات والبيانات التي يحتويها هذا الأخير لا تتوافق مع ما هو مسجل في الرسم العقاري أو يخالف مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 07ـ14، بالإضافة إلى ذلك يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية وفض طلب التقييد إذا كانت الحجج والوثائق المدلى بها من طرف طالب التقييد لا تسمح بتقييد الحق العيني.
فإذا تأكد المحافظ العقاري من تحقق إحدى الحالات المذكورة في الفصل السالف الذكر، وجب عليه اتخاذ قرار برفض التقييد.
وفي هذا الصدد صدر حكم المحكمة الابتدائية ببركان الذي قضى بصواب قرار المحافظ حيث ورد فيه : "وإن طلب تقييد رسم الهبة يتعارض مع ما هو مضمن بصحيفة الرسم العقاري حسب الفصل 74 من ظهير التحفيظ العقاري...
وحيث أن المحافظ العقاري حين قضى برفض التقييد للعلل التي أوردها في قراراه كان موقفه صائبا والدعوى الرامية إلى إلغائه غير مرتكزة على أساس ويتعين رفضها".
كما يحق للمحافظ على الأملاك العقارية ابيضا رفض تقييد حق عيني تطهر بفعل إنشاء رسم عقاري.[51]
ويمكن أن نضيف إلى الأسباب المذكورة سابقا أسباب أخرى تحول دون اتخاذ المحافظ لقراره في تقييد الحق العيني منها عدم إرفاق طلب التقييد والعقد المنشئ للحق ببعض الشهادات والرخص الإدارية،[52] بالإضافة إلى حالة وجود حجز تحفظي على العقار أو صدور قرار تنزع بموجبه ملكية العقار لأجل المنفعة العامة، وكذلك إلى تعلق الأمر بطلب تقييد عقد رهن، فإن هذا الأخير يرفض متى لم يتم تعيين المبلغ الذي أعطي الرهن من أجله.[53]
خلاصة القول، إن المشرع لم يضع قائمة بالحالات التي يجوز فيها للمحافظ اتخاذ قرار رفض تقييد حق عيني، بل أشار على بعضها على سبيل المثال لا الحصر، مما يصعب تعدادها، وهذا الأمر يؤكد على السلطة التقديرية التي يتمتع بها المحافظ العقاري في رفض طلب التقييد، إلا أن سلطته هاته قد تحد بأحقية المتضرر في اللجوء إلى القضاء للطعن في هذا القرار وفق مسطرة محددة.
الفقرة الثانية : قرار المحافظ برفض التشطيب على الحق العيني
إن إجراء المحافظ على الأملاك العقارية لعملية تقييد الحقوق بالسجل العقاري، يجعلها قائمة ومنتجة لآثارها إزاء الجميع ولا تزول هذه الآثار إلا بالتشطيب على قيدها في السجل العقاري[54] وهذا ما نص عليه الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري كما عدل وتمم بالقانون 07ـ14 بالقول : "مع مراعاة أحكام الفصل 86 أعلاه، يمكن أن يشطب على كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي بمقتضى كل عقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضمين، في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق".
ويقصد بالتشطيب إلغاء المحافظ ما ضمن بالسجل العقاري بإبطاله بناء على طلب جديد يقدم إليه لإجراء تقييد نهائي لموجب اقتضاء القانون، وهو إشهار الحق للعموم وتقييده نهائيا بالرسم العقاري ليكون الرسم مطابقا للواقع[55]. كما يعرف كذلك بأنه من التقييد السلبي الهدف منه انقضاء أو إبطال حق مقيد أو مفعول أي تقييد آخر على الرسم العقاري.[56]
وبالرجوع إلى الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري لـ12 غشت1913 المعدل والمتمم بالقانون 07ـ14 يتبين بأن التشطيب يجعل الحق المقيد منقضيا في مواجهة كل من يعنيهم الأمر، وإذا كان المحافظ لا يقوم باقييد الحق إلا إذا كان يستند في ذلك  على وثائق تبرر هذا التقييد، فكذلك الأمر بالنسبة للتشطيب لا يمكن القيام به إلا إذا كن يستند على وثائق تسمح بإجرائه.[57]
وحسب الفصل المذكور آنفا فإن التشطيب يكون إما بموجب عقد صحيح وهو ما يعرف بالتشطيب الاتفاقي أو بموجب حكم قضائي مكتسب قوة الشيء المقضي به وهو ما يسمى بالتشطيب القضائي.
وباستقرائنا لعدة فصول من ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 07ـ14 ولا سيما الفصل 86 يمكننا أن نستنتج حالة أخرى تنضاف إلى الحالتين المنصوص عليهما في الفصل 91 ويتعلق الأمر بالتشطيب التلقائي أو بقوة القانون.
أما بخصوص مسطرة التي يتعين على طالب التشطيب سلوكها، إذ يجب على الشخص الذي يعنيه أمر التشطيب أن يتقدم بطلبه إلى المحافظ على الأملاك العقارية وفقا للشكليات المنصوص عليها في الفصل 93 من القانون السالف الذكر، وينبغي أن يتضمن طلب التشطيب البيانات التالية:
1ـ العقار الذي يعنيه التشطيب وذلك ببيان رقم رسمه العقاري.
2ـ التقييد أو البيان أو التقييد الاحتياطي المطلوب التشطيب عليه.
3ـ سبب التشطيب ونوع وتاريخ السند المثبت لذلك السبب.
ومن أجل صيانة حقوق المنتفعين بالتقييد وعدم التعسف في استعمال هذا الحق، أخضع المشرع العقاري مطلب التشطيب لنفس الشروط الشكلية والضوابط المطبقة على مطلب التقييد من حيث إن المحافظ ملزم تحت مسؤوليته بالتثبت من هوية طالب التشطيب وأهليته وأن يتحقق من أن الوثائق المدلى بها تسمح بالتشطيب ولا تتعارض محتوياتها مع ما هو منصوص عليه بالسجل العقاري أو مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بموجب القانون 07ـ14. وإذا قرر المحافظ قبول مطلب التشطيب، فإنه يقوم بتشطيب قيد الحق المطلوب التشطيب عليه بالسجل العقاري.
وتجدر الإشارة إلى أنه يجب على المحافظ تحت طائل البطلان أن يؤرخ التشطيب وأن يوقعه.[58]
أما إذا تبين للمحافظ على الأملاك العقارية أن طلب التشطيب لا يستجيب للمقتضيات المنصوص عليها في قانون التحفيظ العقاري، حق له أن يتخذ قرارا برفض التشطيب وتبليغه للمعني بالأمر.[59]
فما مدى قابلية قرار رفض حق عيني أو التشطيب عليه للرقابة القضائية أمام القضاء العادي ؟

الفقرة الثالثة : الرقابة القضائية على قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه.
إن قرارات المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه تعطي للمتضرر الحق في الطعن فيها أمام المحكمة الابتدائية، وذلك استنادا إلى الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بموجب القانون 07ـ14 حيث ينص على أنه : "يجب على المحافظ على الأملاك العقاري في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر. ويكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف. وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض".
ومن خلال مقتضيات هذا الفصل فإنه يتضح بما لا يدع مجالا للشك أو الغموض أن القضاء العادي هو المختص للنظر في الطعون الموجهة ضد قرار المحافظ العقاري برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه. فإذا تبين لذوي العلاقة بالقرار بأن أسباب الرفض غير مبنية على أساس قانوني، يحق لهم الطعن في قرارات المحافظ لدى المحكمة الابتدائية المختصة ترابيا، التي يتعين عليها أن تبت في هذا الطعن مع الحق في الاستئناف.
وبعد تحديد الجهة القضائية المختصة للنظر في الطعن الموجه ضد قرارات المحافظ بشأن رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه، يثار السؤال حول المسطرة التي ينبغي على الطاعن سلوكها حتى يعد طعنه مقبولا من الناحية الشكلية.
في هذا الإطار يحق للمعني بالأمر الطعن في هذه القرارات بواسطة مقال كتابي يوجه إلى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية يبين فيه طالبه بكيفية مختصرة وقائع النزاع والأسباب المستند عليها قصد مراجعة القرار المطعون فيه، ويجب أن يتم الطعن في قرار المحافظ خلال أخل شهر واحد من تبليغ القرار، ويجب أن يكون الطعن موجها مباشرة ضد المحافظ دون غيره[60]. وبعد صدور حكم المحكمة الابتدائية، يحق للأطراف استئنافه أمام محكمة الدرجة الثانية وفق نفس المسطرة مع احترام المقتضيات المقررة أمام محاكم الاستئناف.
والقرارات الاستئنافية بدورها قابلة للطعن بالنقض لدى محكمة النقض، حيث يقدم طلب النقض إلى كتابة ضبط المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه بمقال كتابي تراعي فيه شروط وبيانات المقالات، ويجب على طالب النقض بيان ملخص الوقائع والوسائل كذا الأسباب التي يستند إليه في طعنه مع بينان النصوص القانونية التي تكون المحكمة المطعون في حكمها قد خرقتها.
ويترتب على الطعن بالنقض أثر موقف للتنفيذ، فقد نصت المادة 361 من قانون المسطرة المدنية على أنه : "لا يوقف الطعن أمام محكمة النقض التنفيذ إلا في الأحوال التالية :
1ـ في الأحوال الشخصية؛
2ـ في الزور الفرعي؛
3ـ التحفيظ العقاري.
المطلب الثاني : قرار المحافظ برفض تصحيح الأخطاء المادية بالرسم العقاري.
نقصد بالأخطاء المادية تلك الإغفالات أو الهفوات التي قد تعتري الرسم العقاري بعد تسليمه لصاحبه. وينص الفصل 29 من القرار الوزيري المؤرخ في 3 يونيو 1915 بشأن تفاصيل تطبيق نظام التحفيظ العقاري على أنه : "إذا وقعت إغفالات أو مخالفات في الرسم العقاري أو في التقييدات اللاحقة المضمنة به فللأطراف الحق في المطالبة بتصحيحها.
وفضلا عن ذلك فإن المحافظ يمكنه دائما أن يصحح تلقائيا المخالفات والإغفالات والأغلاط التي يشاهدها في الرسوم أو تترتب عن الوثائق وبالخصوص عن التصميمات المستعملة لإقامة الرسم أو لأي تقييد لاحق. وتبلغ هذه التصحيحات عند الاقتضاء لحامل نظير الرسم مع إنذاره للإتيان به قصد جعله مطابقا للرسم".
يتضح إذن أنه يحق  للمحافظ على الأملاك العقارية تصحيح الأخطاء المادية التي قد تلحق بالرسم العقاري تلقائيا أو بناء على طلب صاحب المصلحة، وفي كلتا الحالتين وعند الاقتضاء يجب أن تبلغ التصحيحات المنجزة إلى حامل نظير الرسم العقاري قصد جعله مطابقا للرسم.
غير أن التصحيحات المنجزة تلقائيا أو المطلوب إنجازها يجب أن تنصب على الأغلاط والإغفالات التي ليس من شأنها أن تؤثر على جوهر الحق المقيد أو طبيعته، أو تستهدف إنشاء حق عيني أو إسقاطه، لأن ذلك يبقى من اختصاص القضاء.[61]
ونظرا للأهمية البالغة التي يكتسيها الرسم العقاري، فقد يتردد المحافظ في إدخال التصحيحات المطلوبة وإصلاح تلك الأخطاء، وذلك تجنبا لإثارة مسؤوليته وتفاديا لكل محاولة لتحوير بيانات الرسم العقاري لما لها من أثر بالغ على حق الملكية الذي قطع أشواطا مسطرية غاية في التعقيد حتى يتمتع بحماية قانون التحفيظ العقاري ليجعله مطهرا من أية شوائب.
وقد أجاز المشرع لكل من يعينه الأمر بأن يطعن في قرار المحافظ سواء برفض التصحيحات المطلوبة أم بإنجاز تصحيحات تلقائية تضر بمصالحه، وذلك أمام المحكمة الابتدائية المختصة التي تبت في القضية بحكم تصدره بغرفة المشورة تطبيقا لمقتضيات الفصل 30 من القرار الوزيري السالف الذكر، وذلك ما سنتناوله م خلال الفقرتين المواليتين.
الفقرة الأولى : الطعن في قرار المحافظ العقاري بتصحيح الأخطاء المادية تلقائيا.
قد يتبين للمحافظ أخطاء لحقت بالرسم العقاري فيبادر إلى تصحيحها، غير أن إنجاز هذه التصحيحات قد تضر بمصالح أحد الأطراف، فيلجأ إلى القضاء للطعن فيها. فصلاحية المحافظ في هذا الإطار ليست بالهينة، إذ أنها في كثير من الأحيان تثير إشكالات قانونية ولا سيما من حيث مساسها بالضوابط التي تحكم قرار التحفيظ والرسوم العقارية التي تتسم بالصبغة النهائية وعدم القابلية لأي طعن.
وعلى هذا الأساس فقد حرص العمل القضائي، كلما أتيحت له الفرصة، أن يضع الضوابط والشروط التي تمكن من تطبيق الفصل 29 تطبيقا سليما. ومن هذه الضوابط التي حاول الباحث عبد الرزاق عريش[62] حصرها من خلال الأحكام القضائية يمكن إجمالها في النقاط التالية :
ـ يجب أن لا تمس التصحيحات التلقائية التي يبادر المحافظ إلى إدخالها على الرسوم العقارية بجوهر الحقوق والتحملات العقارية المسجلة بها.
ـ لا ينبغي للمحافظ القيام بأي تصحيحات تلقائية على الرسم العقاري إذا كانت التقييدات المضمنة به قد تمت بصفة صحيحة لم تشبها أية أخطاء أو مخالفات.
ـ إن عدم قيام المحافظ بإجراء التصحيحات التلقائية على الرسم العقاري متى كان يتحتم عليه بصفة قانونية، يعتبر خطأ مرفقيا منسوبا لمصلحة المحافظة العقارية وهو ما يرتب مسؤولية الدولة طبقا لمقتضيات الفصل 79 من قانون الالتزامات والعقود.
الفقرة الثانية : الطعن في قرار المحافظ برفض تصحيح الأخطاء المادية بناء على طلب.
إذا تبين للمالك أن رسمه العقاري أو في التقييدات اللاحقة يعتريه خطأ مادي لم يقم المحافظ العقاري بتصحيحه تلقائيا، يمكنه اللجوء على هذا الأخير قصد تصحيح ذلك الخطأ طبقا لما نصت عليه الفقرة الأولى من الفصل 29 من القرار الوزيري.
لكن مصير طلب التصحيح الموجه إلى المحافظ لا يكون دائما القبول، فقد يحدث أن يرفضه لأسباب تبدو له موضوعية، إذ يمكن أن يستهدف طلب التصحيح إنشاء حق عيني أو إسقاطه أو تعديله أو بالأحرى أن ينصب التصحيح على جوهر الحق وهذا من اختصاص القضاء لذلك يرفض المحافظ التصحيح المطالب به.
إن الأخطاء المادية التي يمكن لذوي العلاقة بالرسم العقاري أن يطلبوا من المحافظ العقاري تصحيحها هي تلك الأخطاء التي لها صلة بهوية المسجلين به أو اسم مكان العقار ومعالمه أو في التقييدات اللاحقة والتي لا تمس مصالح الغير في شيء. أما إذا اتضح للمحافظ أن من شأن إدخال تلك التصحيحات المس بحقوق الأغير فإنه يرفض طلب التصحيح.
ينص الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 07ـ14 على أن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل أي طعن، لذلك وجب على المحافظ على الأملاك العقارية التدقيق وإيلاء عناية خاصة أثناء إعداده حتى يحافظ الرسم العقاري على خاصيتة النهائية التي يتميز بها.
خلاصة القول، يحق لكل من يهمه الأمر أن يطلب من المحافظ على الأملاك العقارية إصلاح خطأ لحق بالرسم العقاري أو في التقييدات اللاحقة والمضمنة به، وإذا رفض المحافظ القيام بالصحيحات المطالب بها، يمكن لصاحب المصلحة أن يطعن في قراره أمام المحكمة الابتدائية المختصة التي تبت فيه بحكم تصدره بغرفة المشورة.
المطلب الثالث : قرار المحافظ برفض تسليم نظير الرسم العقاري والشهادة العقارية الخاصة.
إن الغاية التي يستهدفها طالب التحفيظ من وراء اتباعه لمسطرة التحفيظ هي الحصول على الرسم العقاري المتعلق بالملك موضوع مطلب التحفيظ.[63] فالاحتجاج بملكية عقار معين أو وجود حق على العقار المحفظ لا يثبت إلا بوثائق إدارية غاية في الأهمية، يتسلمها المعني بالأمر من قبل المحافظ على الأملاك العقارية.
وحسب الفقرة الأولى من الفصل 58 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم نسخه وتعويضه بالقانون رقم 07ـ14 فإنه يمكن لصاحب حق الملكية على العقار أخذ نظير الرسم العقاري ومن التصميم الملحق به، ويشهد المحافظ على الأملاك العقارية بصحتها وذلك بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما.
كما يجب أن تكون نسخة الرسم العقاري المسلمة للمالك مطابقة دوما لأصلها في السجل العقاري، لذلك يقوم المحافظ بنسخ كل بيان تم تقييده بالرسم العقاري في نظيره المقدم له، ويشهد بمطابقة النظير للرسم العقاري طبقا لما نص عليه الفصل 60 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون 07ـ14.
أما إذا كان الرسم العقاري جاريا على الشيوع، بين مالكين اثنين أو أكثر، فإن نظيرا واحدا فقط يجري تسليمه إلى من كان منهم مكلفا بإدارة العقار الشائع، أو لمن جعلوه قيما لهذه الغاية، وهو مؤتمن على النظير سواء كان هذا التكليف تراضيا بينهم أو بأي أسلوب قانوني آخر. أما بقية الشركاء الآخرين فليس لهم الحق أن يطلبوا إلا بشهادة خاصة يكون العقار بأسمائهم.[64]
بالإضافة إلى ذلك فالرسم العقاري الذي يتم تسجيله في اسم المالك، يمكن لأصحاب الحقوق العينية الأصلية منها والتبعية المنصوص عليه في المادتين 9 و 10 من مدونة الحقوق العينية الحصول على شهادة عقارية خاصة بهم تتضمن كل المعلومات التي تخص التعريف بالعقار ومالكه وموقعه والتحملات العقارية والحقوق العينية العقارية المثقل بها العقار.
أما شهادة التقييد الخاصة فإنها تسلم فقط لفائدة الدائن المرتهن وحده دون غيره لكون هذه الشهادة تعد بمثابة سند تنفيذي يجوز للدائن التنفيذ على المرهون في حالة عدم الوفاء بمبلغ الدين من قبل المدين.[65]
لكن قد يحدث أن يفقد صاحب حق الملكية أو أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار نسخة الرسم العقاري أو نسخة الشهادة العقارية الخاصة إما بالضياع أو التلف.
فما هي الإجراءات الواجب اتباعها للحصول على نسخة بديلة ؟
نص الفصل 101 من ظهير الفصل العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون 07ـ14 على أنه : "في حالة ضياع أو سرقة أو تلف نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة يجب على صاحبهما أن يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية الوثائق المثبتة وأن يدلي إليه بتصريح يتضمن هوية وظروف الضياع أو السرقة أو التلف وكل ما لديه من معلومات عن الحادث.
ويمكن للمحافظ على الأملاك العقارية إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم للمعني بالأمر نظيرا جديدا للرسم العقاري أو نسخة من شهادة التقييد الخاصة بعد انصرام خمسة عشر يوما من تاريخ نشر إعلان بذلك في الجريدة الرسمية".
يتضح إذن، أنه في حالة ضياع أو تلف نظير الرسم العقاري أو نسخة من شهادة التقييد الخاصة، وجب على مالكها تقديم تصريح بذلك إلى المحافظ على الأملاك العقارية يتضمن جميع ما لديه من معلومات التي يدركها عن الحادث وكل ما من شأنه إقناع المحافظ بصدق تصريحه، وفي هذه الحالة يتعين على المحافظ العقاري أن ينشر إعلانا بذلك في الجريدة الرسمية وانتظار مدة 15 يوما قبل أن يتم البث في الطلب.
ويفسر نشر الإعلان في الجريدة الرسمية باطلاع العموم بفقدان المعني بالأمر لنظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة، كما يهدف أيضا إلى إشهار رغبة صاحب النسخة المدعي تلفها أو ضياعها الحصول على نسخة بديلة حتى يتسنى لكل من يعنيه الأمر أن يتقدم بمعلومات أكثر أو تقديم اعتراضه لدى المحافظ على الأملاك العقارية.
والملاحظ أن المحافظ على الأملاك العقارية يملك سلطة تقديرية واسعة قصد الاستجابة أو الرفض لطلب الحصول على النسخة البديلة لشهادة التقيد الخاصة أو نظير الرسم العقاري، فقبول الطلب أو رفضه متوقف على قناعة المحافظ بصدق التصريح الذي أدلى به المعني بالأمر.
وفي حالة تسليم المحافظ للطالب النظير الجديد أو نسخة شهادة التقييد الخاصة، فإنه يشير في الرسم العقاري بذلك، كما يبين تاريخ وظروف التسليم وتكون للنظير الجديد أو لنسخة شهادة التقييد الخاصة المسلمين للمعني بالأمر نفس القيمة القانونية ويمكن استعمالهما لنفس الأغراض، وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 102 من ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون 07ـ14.
أما إذا تبين للمحافظ العقاري أنه لا داعي لتلبية الطلب المقدم إليه، يمكن للطالب أن يلجأ إلى رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية التي تبت وفق الإجراءات المقررة في قانون المسطرة المدنية، وذلك طبقا لمقتضيات الفصل 103 من ظهير التحفيظ العقاري، كما تم تعديله وتتميمه  بالقانون رقم 07ـ14.
كما يمكن للمتضرر التظلم أمام المحافظ العام باعتباره الرئيس التسلسلي للمحافظ الإقليمي، غير أننا نعتقد بأنه لا يجوز للطالب أن يتوجه إلى المحافظ العام إذا أقام الدعوى أمام المحكمة الابتدائية، فهذا الأخير إذا علم بأن المعني بالأمر قد رفع الدعوى يمتنع عن النظر في التظلم وذلك تفاديا للتضارب أو التناقض الذي قد يحدث بين قرار المحافظ العام وحكم المحكمة.


خاتمة :
لقد حاولنا علي طول صفحات هذا المقال الوقوف على بعض الضمانات التشريعية التي منحها المشرع لحماية الملكية العقارية وحق الغير في التدخل في مسطرة التحفيظ للتعرض علي طلب التحفيظ حينما يكون هناك مس بحقوق الغير، خاصة وان التعديل التشريعي الاخير الدي حمله القانون 07-14 كان يهدف الي تجاوز الانتقادات التي كانت توجه الي طهير التحفيظ العقاري.
وفي ختام هدة الدراسة نستخلص ان مشرع القانون 07-14 حسنا فعل عندما أزال الغموض واللبس الدي كان يكتنف الطعن في بعض القرارات، فجعلها  من اختصاص القضاء العادي علي اعتبار ان المحكمة الابتدائية صاحبة الولاية العامة.
وبذلك لن يصبح القضاء الاداري مختصا بالنطر في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ علي الاملاك العقارية التالية:
1- قرار إلغاء مطلب التحفيظ بسبب تخلف طالبة عن حصور عملية التحديد المؤقت ،ودلك بمقتضي الفصل 23 من طهير التحفيظ العقاري كما عدل القانون 07-14.
2- قرار  ألغاء مطلب التحفيظ بسبب تماطل طالب التحفيظ عن متابعة المسطرة طبقا لما نص علية الفصل 50 من طهير التحفيظ العقاري   الدي عدل بالقانون 07-14.
3- قرار رفض مطلب التحفيظ او التقييد او التشطيب لسبب اخر غير عدم صحة الطلب وعدم كفاية الحجج.
كما نص القانون 07-14 بشكل واصح في العديد من الفصول علي الزامية  تعليل المحافظ علي املاك العقارية قراراه برافض التحفيظ او التقييد او التشطيب، مما يضفي شرعية علي القرارات التي يتخذها.


لكن بالرغم من دلك الا ان موضوع قرارات المحافظ العقاري مازالت تعترضها جملة من المشاكل والصعوبات سواء علي المستوى التشريعي ام العملي، ولعل من ابراز هدة الاشكاليات مسالة التعرض، فبفوات الاجل القانوني للتعرض يمكن للمحافظ عدم الاستجابة لقبول أي تعرض جديد ولا رقابة للمحكمة علي قراره، وفق لما هو منصوص عليه في الفصل 29 من طهير التحفيظ العقاري كما عدل بالقانون 07-14 ، وهدا الامر قد يضر في كتير من الاحيان بمصالح المتعرضين.
كما وجهت عدة انتقادات لقاعدة التطهير علي اعتبار ان المشرع منح الرسم العقاري مناعة بمقتضى الفصل 62 من طهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بموجب القانون 07-14، دون ان يورد استثناءات من هدة القاعدة تحمي الافراد حسني النية (الغائبين مثلا )  من ضياع حقهم من الملكية .
ولتجاوز الصعوبات السالفة الدكر ومن اجل تحقيق نوع من التوازن بين السلطات الممنوحة للمحافظ علي الاملاك العقارية وحماية المتضرر من تلك القرارات نقترح ما يلي :
- تحديد حالات قبول التعرض خارج الاجل القانوني .
- ايراد استثناءات علي قاعدة  نهائية الرسم العقاري .
- تمكين القضاء العادي من القيام بدور فعال في هدا المجال، ودلك
 بمنحه الاختصاص للنضر في مدى صحة الطلب وكفاية الحجج بالنسبة لقرار المحافظ علي الاملاك العقارية برفض مطلب التحفيظ او التقييد او التشطيب .
- أحدات محاكم عقارية وتزويدها بقضاة متخصصين في القانون العقاري، وهدا التوجه يتماشى مع ما دعا اليه عدد من المتدخلين في الحوار الوطني حول اصلاح منظومه العدالة، ودلك بإنشاء محاكم متخصصة.
تأسيسا علي ما سبق نري ان التشريع العقاري ينبغي ان يساهم في حفط وصيانة الثروة العقارية والتشجيع علي الاستثمار ودلك ببسط الاجراءات وحماية الحقوق وتدارك الاختلالات القانونية، وحسبنا في هدا البحت اننا اترنا انتباه المشرع  والباحـتين والمهتمين الي المشاكل والصعوبات المطروحة .
- ايراد استثناءات علي قاعدة  نهائية الرسم العقاري .
- تمكين القضاء العادي من القيام بدور فعال في هدا المجال، ودلك
 بمنحه الاختصاص للنضر في مدى صحة الطلب وكفاية الحجج بالنسبة لقرار المحافظ علي الاملاك العقارية برفض مطلب التحفيظ او التقييد او التشطيب .
- أحدات محاكم عقارية وتزويدها بقضاة متخصصين في القانون العقاري، وهدا التوجه يتماشى مع ما دعا اليه عدد من المتدخلين في الحوار الوطني حول اصلاح منظومه العدالة، وكذا توصيات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية ، ودلك بإنشاء محاكم متخصصة.
تأسيسا علي ما سبق نري ان التشريع العقاري ينبغي ان يساهم في حفط وصيانة الثروة العقارية والتشجيع علي الاستثمار ودلك ببسط الاجراءات وحماية الحقوق وتدارك الاختلالات القانونية، وحسبنا في هدا المقال اننا اثرنا الانتباه الي المشاكل والصعوبات المطروحة .





[1]  عبد العالي بن محمد العبودي: نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية، المركز الثقافي العرب، الطبعة الأولى 2003، ص 43.
[2]  إدريس الفاخوري: نظام التحفيظ العقاري بالمغرب، مطبعة وراقة طه حسن، طبعة 2005، ص 1.
 ظهير شريف رقم 177.11.1 الصادر بتاريخ 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 07-14 المتعلق بالتحفيظ العقاري ، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011 ص 5575[3]
[4]  عبد الرزاق عريش: " الطعون القضائية ضد القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري"، بحث تأهيلي لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة  ص 3 -4.
[5] -احمد الشحيتي : قرارات المحافظ علي الملكية العقارية بين القابلية وعدم للطعن، مجلة التحفيظ العقاري ، العداد السابع ، يناير 2000 ، ص 13
[6]  محمد الحياني : عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري بالمغرب ، مطبعة وراقة الكتاب الطبعة الاولى 1994 فاس ص 108.
[7]  الفصل 14 من ظهير التحفيظ العقاري الذي نسخ وعوض بالقانون 07-14.
[8] الجايي زكية، " الرقابة القضائية على قرارات المحافظ العقاري " رسالة لنيل دبلوم ماستر قوانين التجارة و الأعمال، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية ،جامعة محمد الأول،وجدة، الموسم الجامعي 2010-2011م ص 19
[9] محمد خيري ، الملكية و نظام التحفيظ العقاري في المغرب ص203 مطبعة المعارف الجديدة الرباط 1986
[10] الجايي زكية م س ص 20
[11] اذ جاء في الفصل 37 مكرر الذي أضضيف بالقانون 07-14" يكون هذا القرار قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه مع الحق في الاستئناف و تكون القرارات الإستئنافية قابلة للطعن بالنقض "
[12] محمد خيري : م س ص 203
[13] قرار المجلس الأعلى عدد 70-182بتاريخ 21-04-1972 ملف إداري منشور بمجلة المحاماة عدد 26 سنة 1992 ص 103
[14] عبد الرزاق عريش ، " الطعون القضائية ضد القرارات الصادرة عن المحافظ العقاري " بحث تأهيلي لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة  كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية  جامعة محمد الخامس –اكدال – الرباط السنة الجامعية 2008-2009 ص 19.
[15] اذ يلزم القانون 01-03الادرات العمومية و الجماعات المحلية و المؤسسات العمومية بتعليل قراراتها الإدارية ، فقد نص في المادة الأولى منه " تلتزم إدارات الدولة و الجماعات المحلية و هيئاتها و المؤسسات العمومية و المصالح التي عهد= اليها بتسيير مرفق عام بتعليل قراراتها الإدارية....و ذلك بالإفصاح كتابة في صلب هذه القرارات عن الأسباب القانونية والواقعية الداعية الى اتخاذها "
[16] محمد خيري م س ص161
[17] فقد جاء في الفصل23"دون المساس بإحكام الفصل6 من هذا القانون،اذا نص المحضر على تغيب طال التحفيظ أو من ينوب عنه أو على عدم قيامه بما يلزم لاجراء عملية التحديد فان مطلب التحفيظ يعتبر لاغيا و كأن لم يكن اذا لم يدل بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار"
[18] عبد الرزاق عريش ، منشورات مجلة العلوم القانونية، سلسلة فقه القضاء العقاري بعنوان "مستجدات التحفيظ العقاري بين النص القانوني و العمل القضائي" العدد الاول 2014ص77 مطبعة امينة الرباط 2014
[19] عبد الرزاق عريش ، م س ص 85
[20] فقد جاء في الفصل 23 :" اذا نص المحضر على تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو عدم قيامه بما يلزم لاجراء عملية التحديد ، فان مطلب التحفيظ يعتبر لاغيا و كأن لم يكن إذا لم يدل بعذر مقبول داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالانذار."
[21] وهذا ما ذهبت اليه أيضا الجايي زكية في رسالتها لنيل دبلوم ماستر قوانين التجارة و الاعمال م س حيث ورد في الصفحة 16 من هذه الرسالة:" بذلك يمكن القول أن قرار الغاء مطلب التحفيظ غير قابل للطعن اذا ما تم احترام شكلية توجيه الانذار" وكذلك وافقت هذا التفسير سعاد ليت بلخير م س حيث ورد في الصفحة 14من رسالتها :"لا مجال للطعن في قرار المحافظ بالغاء مطلب التحفيظ لتغيب طالبه ما دام المحافظ قد احترم شكلية الفصل 50 من ظ.ت.ع "
[22] الجايي زكية م س ص 18-19
[23]حكم المحكمة الابتدائية ببركان ، عدد 100 بتاريخ 12-05-2009، ملف رقم 132/00،(غير منشور).
[24] محمد خيري م س ص206
[25] نوال كرطيط ، " الطعن القضائي في قرارات المحافظ العقاري " رسالة لنيل شهادة الماستر ، ،جامعة محمد الاول ، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية وجدة السنة الجامعية 2010-2011  ص 36.
[26] محمد خيري م س ص 207
[27]  مامون الكزبري : التحفيظ العقاري والحقوق العينية الاطلية والتبعية في ضوء التشريع المغربي، المطبعة العربية، الطبعة الثانية 1987، الجزء الاول، ص 59.
[28]  عبد الرزاق عريش، م.س ص 60.
[29]  محمد خيري : م.س، ص 238.
[30]  عمر أزوكاغ: مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء القانون 07-14 ومدونة الحقوق العينية ص 142.
[31]  سعاد ايت بلخير: م س ص 26 .
[32]  ينبغي التمييز بين حالة الرفض وحالة الاغاء فالرفض يتم عند تقديم الطلب لوجود المسوغ منذ البداية، أما الاغاء فيكون بعد تقديم الطلب وتسجيله لظهور سبب يسوغ هذا الالغاء.
[33]  حكم المحكمة الابتدائية ببركان، عدد 321 بتاريخ 31 -12- 2013 ملف رقم 648-08 ( غير منشور )
[34]  حكم المحكمة الابتدائية ببركان ، عدد 214 بتاريخ 01-10-2013 ملف رقم 773-12 ( غير منشور)
[35]  إدريس الفاخوري ، م س ص 60-61.
[36]  محمد خيري : التعرضات أثناء التحفيظ العقاري في التشريع المغربي دار الثقافة العربية بالدارالبيضاء الطبعة الأولى 1983 ص 150.
[37]  فاطمة لحروف:" دور المحافظ العقاري بشأن التعرضات على مطلب التحفيظ،" مجلة القانون والاقتصاد، العدد 19 السنة 2002، ص 54.
[38]  محمد خيري : حماية الملكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري في المغرب، م.س ص 204.
[39]  فاطمة لحروف : م.س ص 53.
[40]  محمد خيري : م.س ص 243.
[41]حكم المحكمة الادارية بالرباط الرقم 149  بتاريخ 1996-6-20 وأيضا حكم والرقم 10 بتاريخ 1997-01-10 وحكم المحكمة الإدارية بمراكش الرقم 11 بتاريخ 1994م 12 -1994 استشهد بهذه الاحكام عبد الرزاق عريش في مقاله م س ص 65 كما حذت محكمة النقض حذو المحاكم الادارية في قرارها الصادر في 9-11-1995م والمنشور في مجلة قضاء المجلس الأعلى عدد مزدوج 49-50ص149م وقد جاء في قرارها :"وحيث مع التأكيد على الطابع الاداري لكل قرارات المحافظ على الأملاك العقارية ،فإن قرارته التي تندرج في إطار الفصل 32 من  ظ- ط-ت- تخضع قاونا للطعن فيها أمام المحاكم العادية "
[42] فقد جاء في الفصل 66 من كما عدل بالقانون 07-14 ما يلي " كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده ، وابتداء من يوم التقييد في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية "
[43] عبد العلي بن محمد العبودي : نظام التحفيظ العقاري  و اشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية ،المركز الثقافي العربي ، الطبعة الاولى ، السنة 2003 ص 54
[44] محمد خيري : م س ص 405
[45] ـ إدريس الفاخوري : م س، ص177.
[46] ـ حكم عدد 189 بتاريخ 30/10/2007، ملف رقم 286/07 (غير منشور).
[47] ـ حكم المحكمة الابتدائية، عدد 297، ملف رقم 149/13 (غير منشور).
[48] ـ إدريس الفاخوري: م س، ص178.
[49] ـ إدريس الفاخوري: م س، ص180.
[50] ـ حكم المحكمة الابتدائية بوجدة، عدد 1630 بتاريخ 11/05/1999 رقم 1589/97 (غير منشور).
[51] ـ نوال كرطيط: م س، ص13.
[52] ـ أحمد الشحيتي: قرارات المحافظ على الملكية العقارية بين القابلية وعدم القابلية للطعن، مجلة التحفيظ العقاري، عدد 7، يناير 2000، ص22.
[53] ـ سعاد أيت بلخير: م س، ص40.
[54] ـ مامون الكزبري: م س، ص120.
[55] ـ عبد العلي بن محمد العبودي: م س، ص176.
[56] ـ مازن الجم: الحقوق الخاضعة للتسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم الاقتصادية والاجتماعية، الموسم الجامعي 1991ـ1992، ص103.
[57] ـ إدريس الفاخوري: م س، ص124.
[58] ـ مامون الكزبري: م س، ص121.
[59] ـ فقد جاء في الفقرة الأولى من الفصل 96 ما يلي: "يجب على المحافظ على الأملاك العقاري في جميع الحالات التي يرفض فيها تقييد حق عيني أو التشطيب عليه أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر".
والتعليل يقتضي الإفصاح عن دواعي اتخاذ القرار، وذلك بالإدلاء بجميع الحيثيات والأسباب التي دفعت المحافظ إلى اتخاذ قرار الرفض.
[60] ـ محمد خيري: مستجدات التحفيظ العقاري على ضوء القانون 07ـ14، م س، ص662.
[61] ـ عبد الرزاق عريش: بحث تأهيلي لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة، م س، ص26.
[62] ـ عبد الرزاق عريش: بحث تأهيلي لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة، م س، ص26ـ27.
[63] ـ  إدريس الفاخوري : م س، ص90.
[64] ـ عبد الكريم شهبون: الشافي في شرح قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 07ـ14، مكتبة الرشاد ـ سطات، الطبعة الأولى 2014، ص161، 162.
[65] ـ إدريس الفاخوري: م س، ص93.

اشترك معنا في القائمة البريدية للتوصل بأحدث المواضيع القانونية المختلفة,,,
القانون المغربي كتب قانونية للتحميل إعلانات تعاريف قانونية مستجدات قانونية وظائف مستجدات مباريات التوظيف كتب الكترونية القانون العام القانون المدني اصلاح منظومة العدالة مباريات للتوظيف القانون الخاص بحوث الطلبة مصطلحات قانونية المنظومة التعليمية القانون الاقتصادي أخبار متفرقة الحكامة المسطرة المدنية الاجتهاد القضائي وثائق مهمة البحث العلمي ومناهجه التنظيم القضائي تحميل نصوص قانونية القانون التجاري سؤال وجواب مقالات بالفرنسية ندوات العدالة مراجع قانونية نماذج مباريات التوظيف المحاماة احكام قضائية القانون الجنائي قانون الشغل كتب للتحميل مواقع مهمة التجارة الالكترونية القانون الدولي المسطرة الجنائية نصوص قانونية الدين والحياة قانون العقار قانون تجاري قضايا جنائية الجهوية المتقدمة حقوق الإنسان كلمات ودلالات وثائــق و مستنــدات الإدارة الإلكترونية تحميل كتب قانونية مجلات الكترونية للتحميل اتفاقيات التعاون الاعداد لمباراة عمل القانون الجنائي الدولي تقارير قوانين ومدونات كيف تقرأ entretien d’embauche الاقتصاد الاسلامي الجبايات المحلية القضاء تنمية بشرية معلومة صحية مفاهيم قانونية مهارات مهمة نماذج المباريات الحكومة الإلكترونية الطفولة والحياة القانون العقاري القانون الفرنسي توظيف توقعات قوانين أجنبية مراسيم قانونية معلومات قانونية أنظمة التقاعد الاستشارة القانونية القضاء الدولي الجنائي المسؤولية المصطلحات القانونية المنهجية جرائم الاخلال بالثقة العامة صعوبات المقاولة صوتيات ومرئيات اسلامية علم وعلماء علوم طبية فيديو قانوني قانون الأسرة كتب المعاجم والقواميس منهجية نصائح للطلبة نصوص قانونية للتحميل نماذج مباريات للتوظيف ﺍﻟﻤﺴﺆﻭﻟﻴﺔ ﺍﻹﺩﺍﺭﻳﺔ La région الإثراء بلا سبب التشريع الجزائري التوثيق الرأسمال غير المادي السياسة الجنائية الشركات الضرائب القضاء العسكري اللامركزية الإدارية المالية العامة المنازعات الجبائية الموسوعات بحوث الطلبة-الإجازة تعليق على حكم قرار قضائي خطب عيد العرش خطب ملكية دساتير عربية سؤال وجوتب طرق الطعن عدالة قانون السير قرارات محكمة النقض قواعد فقهية وفضائية

تسجيل بالمدونة

أعلن في هذه المساحة