Droit immobilier au Maroc



La Conservation foncière :

* Immatriculer la propriété foncière
* Publier les droits réels et les charges foncières
* Répondre à la demande des clients de l'immatriculation foncière
* Conserver la propriété foncière
Droit immobilier au Maroc
Le Cadastre :
Au MAROC, les services du CADASTRE ont pour rôle de connaître et de délivrer les renseignements relatifs à la propriété immobilière, ceux de la CONSERVATION FONCIERE d'enregistrer les mutations de terrains et d'immeubles, les inscriptions de privilèges qui les grèvent et de garantir la propriété.

Aussi, d’établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national. Et de contrôler et vérifier les travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des établissements publics et des collectivités locales, afin de contribuer à la réalisation des programmes d'aménagement fonciers, en particulier le remembrement.

Le notaire:
Le Notaire, au Maroc, est incontournable, garant de l'état de droit et arbitre impartial des contrats qui sont passés en son étude, dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Il a pour mission d'effectuer les diverses formalités fiscales et juridiques, nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales et de faire authentifier les actes par des droits d'enregistrement, des impôts et taxes et de prévenir ainsi tous litiges.

D'autre part, pour mieux cerner le mouvement des capitaux investis sur le territoire Marocain, l'état a établi en charte certaines règles.

Le Notaire doit donc déclarer votre acquisition auprès de l'office des changes et cela pour que l'office puisse bénéficier de la valeur qui se rapporte aux fonds rapatriés dans le cas de revente.
Le rôle du Notaire au Maroc

Le Notaire peut être considéré comme un garant de l'état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique.

Ses missions :
S’assurer de l’authenticité des volontés des différentes parties d’un même contrat, et cela par le biais d’actes inattaquables.
Prélever au titre de l’état des revenus tels que des droits d'enregistrement, des impôts et taxes.
Eluder les litiges et donc les procès qui en résultent, il participe ainsi au désengorgement des tribunaux et devient ainsi un acteur de premier ordre dans la moralisation des relations contractuelles.
D’un point de vue socio-économique, c’est un partenaire indispensable et essentiel dans le cadre des relations familiales mais aussi pour le monde des affaires.

Rôle de conseil :
En plus de rédiger des actes, le notaire se doit également de vous conseiller sur bon nombre de sujet, qu’il s’agisse de droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé. Il peut également vous assister sur des questions de fiscalité et de gestion du patrimoine. Il se doit avant tout d’alerter, de façon tout à fait objective, les différentes parties du contrat sur l’incidence des engagements pris.

Rôle de sécurité et de prévention:
En rédigeant des actes juridiques le notaire a ainsi la possibilité d’éluder les litiges entre les contractants. Il est garant des documents et actes publics et accomplit les différentes formalités fiscales et juridiques essentielles à la perfection des contrats d’après la législation en vigueur. Le but étant pour les contractants de s’épargner toute anomalie ou défaut vis-à-vis des dispositions légales.

Rôle de conciliation et de médiation :
En cas de discorde entre les contractants, le notaire est le plus à même pour trouver et proposer des solutions acceptables pour les parties et mettre fin aux désaccords à l’amiable. Il a un véritable role de conciliateur et de médiateur.

Les frais de Notaire :
L’intégralité des frais et droits liés à l’achat d’un bien immobilier sont à la seule charge de l’acheteur, il s’agit de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention de pièces administratives et des honoraires du Notaire. L’ensemble de ces frais est bien sur justifié par le notaire, sauf cas particuliers la totalité des frais est à régler par l’acheteur
Une part essentielle de ces frais est des impôts prélevés par le notaire pour alimenter les caisses de recettes de l’état, à ces impôts il faut ajouter les honoraires du notaire

L’adoul :
Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 10 à 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat". Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à l’adoul (le sage), un notaire coranique.

Le bénéficiaire demande la législation devant deux notaires coraniques :


* - 12 témoins
* - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les notaires.


Un acte écrit est établi qui comporte:


* l'état civil du demandeur,
* la période d'occupation dépassant 15 ans,
* la désignation du bien selon des bornes naturelles,
* la liste des témoins,
* les signatures ou empreintes.


Si, après cette démarche, aucune opposition n'a eu lieu, la "melkia" peut être établie

La mélkia
Il s'agit d'un acte de propriété basé sur l’adoul, mais plus précis et tenant compte des droits des tiers. On décrit le terrain et fournit une première esquisse. Il ne s'agit pas d'un arpentage métré mais d'un descriptif relativement précis reprenant des points de repère naturels.

La "melkia" est parfaitement valable juridiquement et procure déjà un bon niveau de sécurité foncière.

L'acte et la description du terrain sont alors rendus publics.

Les responsables territoriaux cherchent des renseignements sur des éventuels ayant droits, l'acte est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux qui se tiennent

Le projet est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la propriété.

Si, après cette démarche, aucune opposition n'a eu lieu, la "melkia" peut être établie

Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique, et transférés vers le Droit moderne, d'où l'étape suivante.

Un européen qui doit acquérir un bien immobilier en "melkia" doit obligatoirement entamer la seconde étape ci-dessous définie et dans la majorité des cas à ses frais.

Le titre foncier
Les étapes sont :

* - Avec la "melkia", une réquisition de numéro d'immatriculation de titre foncier est demandée.
* - le bornage officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
* - la publicité officielle du projet d'inscription dans la conservation foncière du bien et dans le journal officiel.
* - la réception et le traitement des oppositions
* - l'inscription au livre foncier
* - la délivrance du titre foncier.


Ceci n'est qu'un résumé très simplifié, aussi nous vous recommandons, encore une fois, de vous faire conseiller et assister dans ces démarches par des personnes compétentes.

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